רכישת נכס נדל"ן מסחרי
בשונה מנכס המיועד עבור מגורים, נכס מסחרי כשמו כן הוא, ומטרתו היא לאכלס לצורך מטרות עסקיות לרבות משרדים מקצועיים, חנויות ומחסנים. רכישתו של נכס מסחרי יכולה לנבוע משתי מטרות: האחת רכישת נדל"ן עבור הכשרה מכאן כהשקעה לטווח רחוק, והשנייה היא רכישת אזור מסחרי עבור פתיחתו של עסק והפיכתו למקום הקבע של החברה או הארגון.
מתוקף שמו המרתיע בצורה מסוימת, נדל"ן מסחרי נתפס על-ידי רבים כמורכב וסבוך יותר מאשר זה של המגזר הפרטי. ועם זאת, חשוב לציין כבר בתחילתו של מאמר זה כי רכישת נכס מסחרי הינו מהלך נדל"ני הזהה במידה רבה לזה של קניית דירה.
בדיקות בטרם רכישת נכס מסחרי
זכרו תמיד כי עסקת מקרקעין טומנת בחובה תזרים מזומנים לא קטן כלל, ועל-כן מוטב לערוך את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות. חשוב שלא להיות מופתעים וכל שכן לא לרעה, כאשר משקיעים הון עתק, ולקבל מודיעין טוב ואיכותי על הנכס.
לצד שכירת שירותיו של עורך דין נדל"ן אשר ילווה את העסקה מתחילתה ועד תומה, הרי שמוטב לצרף ל'כוח' עוד מספר נותני שירות לרבות חברות העורכות בדיקות לנכס דמוי בדק בית ושמאי מקרקעין אשר יעריך את ערכו הנמוך ביותר של הנכס, וזאת לצורך לקיחת משכנתא שתהא נטולת הפתעות מן הבנק.
בדיקות אזוריות
מצאתם הצעה לרכישת נכס מסחרי? בדיוק כפי שהייתם רוצים לראות היכן תגורו, כך מוטב שתערכו בדיקת שטח ותבדקו את הנכס המוצע למכירה. מוטב תמיד לבחון את נכס הנדל"ן מקרוב, ולקבל רושם ראשוני באשר לסביבתו.
האם מדובר בנכס הנגיש לבאים? האם יש אזורי חניה פנויים? האם קיימות תכניות פיתוח עתידיות שייתכן וימנעו גישה נוחה אל העסק (דוגמת בניית הרכבת הקלה)? אלו הם היבטים שמוטב לבחון בקפידה בטרם רכישת הנכס. בין שאתם הם אלו שמתכוונים לאכלס את הנכס ובין שאתם מכוונים להשכירו, הרי שתרצו לקבל את הפרטים הללו ולהיערך נכונה לעתיד לבוא.
בדיקת תכנון הבניה
למרבה הצער, חריגות בנייה הן אינן מילה גסה בכל מה שנוגע לענף הבנייה. הן קיימות ויכולות להפתיע אותנו כל שכן בנכסים מסחריים. על כן, חשוב לקחת איש מקצוע שיסקור את המבנה ויבחן אם אכן קיימים ההיתרים הנדרשים, אם המבנה עונה על התכניות שייעדו אותו מראש, ואם קיימות אי אילו מחלוקות באשר לנכס, אשר יכולות להוביל לכאב ראש לא קטן ואף להתמהמהות בסגירת העסקה.
בדיקת נסח הטאבו
האם כבר הזכרנו עד כמה דומה התהליך לרכישת דירה או בית פרטי למגורים? נסח הטאבו הוא לא אחר מאשר תעודת הזהות של הנכס, והוא מאפשר לנו לגלות אם קיימים אי אילו היבטים שיכולים להפחית מכדאיותה של העסקה. האם השטח אכן רשום על שמו של הבעלים הנוכחי? או שמא ישנם שמות נוספים הנושאים בזכויות על הנכס? האם הנכס נמצא תחת תהליך של עיקול? או שמא משועבד? מוטב לגלות פרטים אילו מראש, ובמידה ויימצאו, אז לשלבם תחת חוזה המכר.
בדיקות מיסוי
קניית נכס מסחרי מביאה עמה לא מעט היבטי מיסוי שמוטב ויילקחו בחשבון עוד הרבה בטרם החתימה על העסקה. עורך דין מקרקעין המלווה את העסקה פועל כדי לספק תחזית מדויקת ככל הניתן באשר להוצאות המיסוי העתידיות, דבר אשר יכול להשפיע רבות על נכונותו של הרוכש לבצע את העסקה.
בין היתר נבחנים היבטים דוגמת מס רכישה אשר מוטל הן על הרוכשים נכסים מסחריים והן על הרוכשים נכסים פרטיים. חשוב לציין כי גובהו של המס משתנה בין נכס מסחרי לפרטי וכל שכן בהתאם לגודלו של הנכס הנרכש ומטרותיו.
היבטים לכדאיות קניית נכס מסחרי
אין זה מתוקפו של עורך דין המקרקעין לבחון את ההיבטים שלהלן, ועם זאת, משרדנו פועל כדי לספק ללקוחותיו את מלוא השקיפות באשר לכדאיות העסקה ואופייה.
תחום הנדל"ן המסחרי בפן ההשקעתי, טומן בחובו שפע של הזדמנויות לתשואה נאה ורבה הרבה יותר מאשר זו של הנדל"ן הפרטי. ועם זאת, חשוב לקחת בחשבון כי לעומת שוכרי דירה אשר מספקים יציבות כלכלית מסוימת, הרי שעסקים קטנים השוכרים שטחים מסחריים יכולים לגלות תנודתיות רבה יותר לאור חיפושם אחר שטחים מסחריים בעלויות נמוכות יותר, או סגירתם לאור היבטים כלכליים שונים.
היבט נוסף שראוי לבחון בקפידה הוא העיר שבשטחה קיים הנכס המסחרי. כדאי לדעת שבשנים האחרונות ניתן לראות יציאה של עסקים מתחומיה של תל אביב אל עבר ערים סובבות דוגמת ראשון לציון, חולון ואזור. אי לכך, מוטב לבחון היטב באם רכישת נכס באזור מרכזי ידוע, אכן תענה על הציפיות, או שמא חל שינוי בהרגלים הצרכניים של בעלי העסקים.
חשיבות הייעוץ עם עורך דין בקניית נכס מסחרי
חשוב להבהיר כי קניית נכס מסחרי עם עורך דין היא המלצה בלבד, ואיננה מחייבת. עבור החתימה על הסכם המכר אמנם נדרשת מעורבותו של עורך דין, אך לכל אורך העסקה אין זה מתחייב כחוק.
ועם זאת, מומלץ שלא לוותר על ייעוץ וליווי מקיף של עורך דין מקרקעין אשר יוודא כי אכן מדובר בעסקה כדאית ויידע להציף נושאים מהותיים אשר יכולים להשפיע על העסקה.
בין היתר, יבחן עורך הדין את הסעיפים והתנאים המוסכמים בין הצדדים לביצוע העסקה, ויתרגם זאת לכדי חוזה מכר המציב הסכמה שאיננה משתמעת לשני פנים בין כל הצדדים הלוקחים חלק בעסקה.
