העברת בעלות דירה ללא תמורה נחשבת בחוק כ ”עסקת מתנה“. העברת נכס ללא תמורה עשויה להתבצע במקרים מסוימים, כמו למשל דירה במתנה לילדים. אך בטרם מבצעים זאת, חשוב לדעת מהן ההשלכות העתידיות, עם דגש גדול על היבטי המיסוי. בהתאם לכך יש לתכנן את העסקה בעזרת סיוע משפטי מידי עורך דין מקרקעין.
לפני הכל חשוב שנבין את הגדרת המושג של עסקת מתנה, הנשען על חוק המתנה, התשכ“ה 1968. על פי החוק זוהי חייבת להיות מתנה מלאה, כלומר בחינם – ללא קבלת תמורה כספית ולא טובת הנאה אחרת לרבות תמורה עתידית או תמורה לצד שלישי. אם התקבלה תמורה כלשהי, אפילו אם זוהי תמורה קטנה וזניחה, העסקה לא תיחשב כעסקת מתנה ולא תוכלו ליהנות מהטבות המס של עסקת מתנה.
העברת נכס ללא תמורה
העברת נכס ללא תמורה יכולה להיות כל סוג של נכס מקרקעין, אך על פי רוב זוהי העברת דירה, כמו במקרה של דירה במתנה לילדים או העברת דירה ללא תמורה מילד להורה. אך מבחינה חוקית, זוהי יכולה להיות כל העברת מקרקעין אחרת כמו העברת משק חקלאי במתנה, העברה של קרקע וכו‘.
העברת בעלות ללא תמורה יכולה להתבצע מסיבות שונות:
הענקת מתנה – זהו דבר שכיח לתת מתנות בין קרובים. למשל כאשר הילד שלכם מתחתן, במידה ויש לכם את היכולות הכלכליות בוודאי תרצי לעזור להתחיל את חייו, ולכן במקרים רבים הורים מעבירים דירה או זכויות בנכס מקרקעין אחר לילדיהם.
חיסכון במס רכישה – במקרה זה גם נותן המתנה יכול להרוויח ממתן המתנה. בישראל ישנן מדרגות מס שונות עבור מי שרוכש דירה יחידה, לבין מי שמחזיק ביותר מדירה אחת. לכן במסגרת תכנוני המס, ניתן לבצע העברת בעלות דירה ללא תמורה לילדים, הורים או קרוב משפחה אחר ובכך להימנע מתשלום מס הרכישה לפי מדרגות המס הגבוהות עבור הדירה החדשה שירכוש. יש כמובן לבצע את העברת הנכס בטרם הרכישה של הדירה הנוספת, או להתחייב בפני רשות המסים כי תבצעו את ההעברה תוך 24 חודשים.
חיסכון במס שבח – זוהי עוד הטבה עבור מעניק המתנה. אם ברשותו של אדם יותר מדירה אחת, והוא מעוניין למכור אחת, הוא יחויב במס שבח לפי הדין של ”מרובה דירות“. לכן במסגרת תכנוני המס ניתן לבצע העברת נכס ללא תמורה, ורק לאחר מכן למכור את הנכס שבבעלותכם. כך תזכו לפטור מלא ממס השבח על פי הדין של ”דירת מגורים יחידה מזכה“.
העברת בעלות דירה ללא תמורה יכולה להביא גם לחיסכון של מס שבח בעת הורשה עתידית של דירת מגורים. על פי חוקי המקרקעין, המוכר דירת מגורים שאותה קיבל בירושה יהיה פטור ממס שבח בכפוף לתנאים הבאים:
“(א). המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב). לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג). אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.”
העברת בעלות דירה ללא תמורה
תכנון הירושה – לעתים אנשים חוששים מסכסוכי ירושה לאחר מותם, ולכן הם מעדיפים להעביר נכסים בעודם בחיים באמצעות הענקת מתנה. כך ניתן לזכות בוודאות משפטית.
בעת כניסה למערכת יחסים בפרק ב‘ – אנשים אשר נכנסים לקשר זוגי חדש בפרק ב‘ בחיים עשויים לרצות להבטיח את זכויות ילדיהם מהנישואין הקודמים ולא להתחלק בזכויות בדירה עם בן/בת הזוג בפרק ב‘. לא תמיד זהו הפתרון האידאלי, זאת מכיוון שלפי פסקת בית המשפט העליון לעתים כן קיימת חזקת שיתוף לגבי דירת מגורים אשר הייתה רשומה בבעלות אחד מהצדדים מלפני התחלת הקשר הזוגי. לכן כדאי להתייעץ עם עורך דין ולבדוק גם את האפשרות של עריכת הסכם ממון המחריג את הנכס.
הגדלת אחוזי מימון בעת בקשת משכנתה – לפי מדיניות בנק ישראל, אדם הרוכש דירה ראשונה יכול לקבל מהבנק מימון של 75% משווי הדירה הנרכשת. אך לא כך כאשר מדובר ברוכשי דירה נוספת הנחשבים למשקיעים, כאן שיעור המימון המקסימלי הוא 50%. לכן העברת הנכס במתנה יכולה לאפשר להגדיל את אחוזי המימון. יש לעשות זאת עד 24 חודשים ממועד הרכישה של הדירה החדשה, או עד 12 חודשים ממועד קבלת החזקה במקרה של דירה חדשה מקבלן.
הגנה על זכויות של בני זוגי מפני חובות לנושים – על פי חוק יחסי ממון, נכס מקרקעין מהווה רכוש משותף של שני בני הזוג. אך בפועל זוגות רבים מתחתנים ולא משנים את רישום המקרקעין והוא נשאר על שמו של אחד מבני הזוג. במידה ובעל הנכס נקלע לחובות, ניתן להגן על זכויותיו של בן הזוג השני באמצעות העברת במתנה של מחצית מהזכויות (מבעוד מועד), וכך להגן על זכויותיו במקרים של הליכי הוצאה לפועל הכוללים עיקולים או הליכי מימוש נכסים בעת הליך חדלות פירעון.
דירה במתנה לילדים
העברת דירה במתנה לילדים צריכה להתבצע באמצעות הליך מסודר, ולכן חשוב לפנות למשרד עורכי דין מקרקעין על מנת לערוך הסכם מתנה. לאחר מכן יש לדווח למיסוי המקרקעין על המתנה ולקבל את האישורים המתאימים לצורך העברת הבעלות בטאבו; יש צורך באישור מס שבח, אישור מס רכישה ואישור עירייה.
באמצעות עורכת דין מקרקעין תוכלו לבצע את כל ההליך בצורה מסודרת ומהירה.
עקבו אחר משרדינו גם בפייסבוק
