עורך דין קניית דירה מקבלן / דירה יד שנייה

עורך דין רכישת דירה מקבלן / רכישת דירה יד שנייה

תוכן עניינים:

מדריך רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן לעיתים שונה ומורכבת הרבה יותר מרכישת דירת יד שניה. הדבר נובע בין היתר מכך כי מדובר ברכישת "זכות חוזית", הדירה אינה רשומה בפנקס הבתים המשותפים, זכויות המוכר מעורפלות ופעמים רבות לא ברורות דין, לעיתים אף טרם התקבל היתר בניה בדבר הדירה המיוחלת וכו'. שלבים רבים עוד מצויים בטרם "הדירה" אותה חושק הרוכש לרכוש – אכן תענה להגדרה "דירה" ויש למזער את כלל הסיכונים ולהגן על הרוכש באופן מקסימלי. הדברים האמורים לעיל ולהלן משתנים ותלויים בשלב בו "הדירה" ו/או הזכות החוזית הנרכשת ובמצבה המשפטי.

ראשית, יצוין כי ישנה שורה של חוקים אשר מטרתם להגביל את המוכר/הקבלן ולהגן על זכויות רוכשי דירות יד ראשונה. בין היתר הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, כללי אתיקה, תקנות שונות וחוקים נוספים.

חוזי הרכישה עליהם צפוי לחתום הרוכש לרכישת דירה מקבלן הינם חוזי "מפלצת", חוזים עבי כרס המנוסחים באופן דרקוני המפלים לרעה באופן משמעותי את הרוכש ואף מכילים סעיפים אשר סותרים את הוראות חוק המכר (דירות) וחוק המכר (הבטחת השקעות) ושוללים את זכויותיו. רוכש אשר אינו מיוצג על ידי עורך דין העוסק במקרקעין בכלל ובחוזי רכישה מקבלן בפרט באופן שוטף ויומ-יומי, סביר כי לא יוכל להבחין בפרטים, לשים לבד לדקויות ולא ידע אילו שינויים קריטיים ומהותיים לחוזה יש לדרוש ולבצע ובאיזה אופן לעשות זאת. התנהלות וניהול משא ומתן מול ב"כ קבלן דורשת ניסיון רב, ידע רב ויכולות ייחודיות.

חשוב להבהיר, עורך הדין המייצג את הקבלן אינו מייצג את רוכש הדירה ומייצג אך ורק את הקבלן ואת האינטרסים שלו אשר כאמור לעיל, במרבית הפעמים סותרים לחלוטין את האינטרסים של הרוכש ואף פוגעים בזכויותיו באופן מהותי.

יש הנוטים לחשוב כי שכר הטרחה שמועבר לעורך הדין של הקבלן הינו בגין ייצוג ברכישה. אין הדבר נכון כלל. כפי שיפורט מטה, הסכום שישולם לעוה"ד המייצג את הקבלן הינו עבור רישום הנכס בפנקס הבתים המשותפים ורישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ולא בגין ייצוג והגנה על זכויות הרוכש.

כאמור, עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את האינטרסים של רוכשי הדירות. 
יתרה מכך, ס' 4 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977 קובע כי עורך דין המייצג את הקבלן בעסקה, חייב לציין בחוזה הרכישה באופן מפורש כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עסקה, דבר שלא קורה בפועל ולעיתים גורם לבלבו אצל רוכשים רבים.

* חיפשתם ייעוץ משפטי למכירת דירה? למידע רלוונטי לחצו כאן >>>

לקבלת פרטים נוספים השאירו פניה באתר:

חיפשתם ייעוץ משפטי למכירת דירה? למידע רלוונטי לחצו כאן >>>

לייעוץ מעורך דין קניית דירה מקבלן : 052-5488851

לקבלת שיחה חוזרת

חשיבות עריכת נספח שינויים להסכם המכר ולנספחיו ברכישת דירה מקבלן:

החוזה אשר מועבר לרוכש ו/או לעורך דינו הינו "חוזה מאסטר" בנוסח זהה. יש לבחון את הוראותיו באופן דקדקני ולבקש לבצע שינויים במרבית הוראותיו באמצעות הוספת "נספח שינויים" בהתאם לטיב העסקה, טיב הצדדים והוראות החוק. יש להתייחס לחוזה המכר מאת הקבלן בספקנות רבה ולבחון אותו בזהירות מירבית. עורך דין רכישת דירה בעל ניסיון בעסקאות מקרקעין בכלל ובחוזי רכישה מקבלן בפרט, ידע לזהות את ההוראות והמנגנונים אשר סותרים הוראות החוק ופוגעים בזכויות הקונה וידע להשלים הוראות חסרות והכרחיות אשר יגנו על הרוכש.

עורך דין קניית דירה מקבלן

מדוע חשוב להסתמך על עורך דין רכישת דירה?

הגדרת מועד מסירת החזקה – יש לשים לב כי בהסכם המכר תאריך מסירת הדירה מוגדר באופן מפורש (יום, חודש, שנה). בנוסף, יש לבחון ולהגביל את פרק הזמן והאופן בו הקבלן יוכל לחרוג ממועד מסירת החזקה המוגדר בהוראות הסכם המכר. הוראות חוק המכר מגדירות את פרק הזמן בו רשאי הקבלן לחרוג ומונה את הנסיבות בגינן הוא רשאי לחרוג. זאת ועוד, במקומות בהם נותר מקום לפרשנות יש לשים לב ולהקפיד שבעתיים – כך שהקבלן יהא מוגדל ולא ינצל זאת. כמובן כי יש לודא כי הוראות ההסכם אכן עולות בקנה אחד עם הוראות החוקים הרלוונטי ולבצע תיקונים מתאימים.

איחור בגין מסירת הדירה –  חוק המכר קובע גובה פיצוי מינימלי בגין איחור במסירת הדירה. פעמים רבות בחוזי המכר אשר מתקבלים מהקבלן, הסכום אשר ינתנן בגין הפיצוי המצוין בהסכם, נמוך מסכום הפיצוי אשר מגיע לרוכש על פי חוק, על אף העובדה כי הוראת החוק הינה קוגנטית וכי לא ניתן להתנות עליה.

ערבות בנקאית – הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע הוראה קוגנטית אשר לא ניתן להתנות עליה, לפיה מוכר/הקבלן לא יקבל מאת הרוכש סכום של למעלה משבעה אחוזים ממחיר הדירה, אלא אם תהיינה קיימות אחת מחמש הבטוחות הבאות: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד במשכנתה ראשונה, הערת אזהרה, העברת זכויות הבעלות או החכירה.

הבטוחה הנפוצה הניתנת בשלב הראשוני הינה ערבות בנקאית. יש לבחון ולודא כי לפרויקט בו הדירה הנמכרת מצויה אכן יש בנק המלווה את הפרויקט. בנוסף, יש לודא כי אכן קיים חשבון כאמור ולבחון את פרטיו, יש לודא כי קיים מנגנון בהסכם ההולם את הוראות החוק לפיו כל סכום שיועבר על ידי הרוכש יועבר וישולם אך ורק באמצעות "פנקס שוברים" ישירות לחשבון הבנק המלווה וכנגדו תינתן ערבות בנקאית בתוך 14 יום מיום התשלום.

החלפת בטוחה – הוראות החוק מאפשרות לקבלן להחליף את הבטוחה הניתנת. עם זאת, יש לשים לב כי החלפת הבטוחה תתאפשר אך ורק בהתקיים תנאים מסויימים. זאת ועוד, פעמים רבות בנוסח ההסכם מצוין כי הערבות תימסר לקבלן ערב מועד מסירת החזקה בדירה. אין לאפשר זאת. יש לציין באופן מפורש כי הערבות תוחזק אצל הרוכש או לכל הפחות אצל נאמן צד ג' ותפקע אך ורק בהתקיים כלל התנאים המנויים בחוק..

הדוגמאות שהוצגו לעיל הינן דומאות אחדות וכלליות בלבד. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי. יש לבחון כל עסקה לגופה וכל הסכם באופן עצמאי, לבצע את ככל הבדיקות המשפטיות ולודא כי כל הוראה בהסכם תתוקן באופן שתיטיב ותגן על הרוכש. 

קבלת ליווי משפטי מעורך דין קניית דירה : 052-5488851

לקבלת שיחה חוזרת

איחור במסירת דירה שנרכשה מקבלן:

ברכישת דירה מקבלן, חוק המכר מעניק מעטפת רחבה המגנה על רוכשי הדירות ובין היתר קובעת מנגנון פיצוי ללא הוכחת נזק בגין איחור במסירת הדירה, וזאת, גם אם בחוזה הרכישה עליו חתמתם ישנן תניות אשר מורות אחרת.

חוק המכר קובע כי איחור במסירת דירה העולה על 60 ימים ממועד המסירה המוגדר בהסכם, יזכה את הרוכש בפיצוי בגובה של 1.5 דמי שכירות חודשיים של דירה דומה לדירה שנרכשה ו1.25 מדמי השכירות החודשיים החל מהחודש התשיעי לאיחור. נדגיש כי הפיצוי ישולם גם בגין 60 הימים באופן רטרואקטיבי. היות ומדובר בהוראה קוגנטית אשר לא ניתן להתנות עליה, גם אם בחוזה מציין סכום הנמוך מהסכומים הנ"ל החוק גובר והנכם זכאים לפיצוי על פי החוק.

זאת ועוד, פעמים רבות, בחוזה הרכישה קיימות תניות בדבר דחיה "מוסכמת" אשר על פי טענת ב"כ הקבלן דוחות את מועד המסירה למועד חדש באופן מוסכם בין היתר עקב ביצוע שינויים בדירה שנתבקשו על ידי הרוכשים. טענות אלו נדחות לא אחת ובית המשפט לרוב מזכה את הרוכשים בפיצוי

על אף כי מדובר בהוראה קוגנטית, הקבלן נוקט בניסיון להפחית את סכום הפיצוי לעיתים רבות, כאשר הרוכש לא מיוצג כראוי הקבלן אף מצליח. חשוב לנסות ולהגן על הרוכש מראש, להימנע מהליכים מיותרים ולודא כי הוראות ההסכם תעלנה בקנה אחד ובמפורש עם הוראות החוק.

שכר טרחה לעוה"ד של הקבלן:

כחלק מהוראות ההסכם, קיימת הוראה לפיה ישולם שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן. חשוב לחזור להדגיש כי הסכום שישולם לעוה"ד המייצג את הקבלן אינו משולם עבור ייצוג הרוכש, אלא עבור רישום הנכס בפנקס הבתים המשותפים ורישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

סעיף 6ג לחוק המכר (דירות) מגדיר בגין מה יגבה שכר הטרחה, מהן אותן הוצאות משפטיות ומגביל את הסכום אותו רשאי לגבות הקבלן כ"שכר טרחה" בגין הוצאות משפטיות אלה.

תשלום שכר הטרחה לעוה"ד של הקבלן (אשר לא כולל כמובן את ייצוג הקונה) יכלול רישום וניהול רשימה של בעלי הזכויות על פי חוזה המכר – דהיינו ניהול ספרי "חברה משכנת", רישום הזכויות על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, רישום הבית המשותף וכן, כל הוצאה אחרת הקשורה והנובעת מרישום הזכויות כאמור. זאת ועוד, החלטת ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין מבהירה כי הסכום האמור כולל את כל הוצאות הרישום לרבות אך לא רק הוצאות בגין תשריטים ואיחוד וחלוקה (פרצלציה).

זאת ועוד, ישנן תקנות הקובעות במפורש כי הסכום המקסימלי אשר הקונה יהא חב בו בגין ההוצאות המשפטיות כאמור יהא בגובה של 0.5% ממחיר הדירה, או 4986₪ (הסכום מתעדכן מפעם לפעם בתקנות), לפי הנמוך מביניהם בתוספת מע"מ כדין.

חשוב לודא כי הדבר מצויין במפורש בהוראות הסכם המכר.

מאמר זה נכתב על-ידי עו"ד קניית דירה שירן גוילי-דהן. זקוקים לייעוץ משפטי? חשים מבולבלים לאור המיסוי והיבטים אחרים בתחום הנדל"ן? לקבלת פרטים נוספים מעורך דין קניית דירה מקבלן התקשרו: 052-5488851 או השאירו פניה באתר.

משרדנו ממוקמים בראשון לציון

מדריך רכישת דירה יד שנייה

רבים חושבים כי הליך רכישת יד שניה הינו פשוט. אין הדבר נכון ובמרבית הפעמים, ככל ולא נעזרים בייצוג הולם על ידי עורך דין מקרקעין, צצות הפתעות רבות שאינן רצויות.

ראשית, מומלץ כי הצדדים יסכמו ביניהם את הפרטים המסחריים בדבר העסקה – בין היתר, מחיר הדירה ומחיר הדירה ותאריך מסירת הדירה.

במקביל, מומלץ כי הרוכש יפעל מול הבנק לצורך קבלת "אישור עקרוני" לקבלת מימון בנקאי/ משכנתה לרכישת הדירה. חשוב והכרחי לקבל אישור עקרוני זה בטרם חתימה על הסכם המכר.

שימו לב כי מומלץ שלא לחתום על זכרון דברים, היות וטרם בוצעו בדיקות מקדמיות בדבר הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש. על כן, בשלב זה, לאחר שהצדדים חלוטים בדעתם בדבר הפרטים המסחריים, מומלץ כי הצדדים יעבירו את הטיפול לעוה"ד מטעמם אשר מתמחים בעסקאות מקרקעין על מנת שיחלו בביצוע הבדיקות המקדמיות ובניהול המשא ומתן המשפטי.

הליך רכישת יד שניה, כמו כל הליך רכישת דירה, מצריך גם הוא בדיקות מקדמיות רבות, המשתנות בהתאם לטיב העסקה, אופיה וייחודיה. כפי שצוין רבות במאמריי – אין עסקה הדומה לחברתה.

עם זאת, בעת רכישת דירת יד שניה, מרבית הפעמים הבית המשותף כבר נרשם בספרי המקרקעין ועל כן הכרחי לבצע את הבדיקות הבאות:

בדיקות מקדמיות בעת רכישת דירה יד שניה

בחינת נסח הטאבו

נסח הטאו מהווה מעין תעודת זהות של ההנכס הנמכר. בנסח הטעבו ניתן לראות את הבעלים הרשות ו/או החוכרים הרשומים, שטח הממכר והערות אזהרה שונות – ככל וקיימות.

חשוב כי כל הערה הקיימת תיבחן לגופה – יש להזמין את השטר שבגינו נרשמה ההערה, לעיין במסמכים, להבין את מהותה ולתת התייחסות מתאימה בהסכם המכר.

שימו לב כי נסח הטאבו מהווה מסמך בדיקה ראשוני ובלתי מספק כלל ויש להקפיד ולבצע את כלל הבדיקות המנויות מטה.

הזמנת תיק הבית המשותף

יש לבדוק באופן יסודי את מסמכי תיק הבית המשותף. את תיק הבית המשותף ניתן להזמין באופן מקוון בעלות של 33 ₪. תיק הבית המשותף כולל את המסמכים שמכוחם נרשם הבית המשותף וביניהם – צו רישום הבית המשותף, תקנון הבית המשותף ותשריט הבית המשותף.

כאמור, יש לעיין ולבדוק באופן יסודי את מסמכי תיק הבית המשותף.

ככל ומדובר בתקנון מוסכם – יש לבחון את הוראות התקנון, לודא שחלק מהרכוש המשותף לא הוצמד לדירה המסוימת, לבחון אם קיימות הגבלות על הדירה הספציפית ו/או הוראות חריגות בדבר הדירה/ תת החלקה הרלוונטית, לבחון האם יש הוראות ייחודית לגבי זכויות הבניה וכו'.

במשרדנו, נתקלנו לא אחת במקרים בהם חויבו בעלי הדירה להתקין על גג דירתם אנטנה עבור כלל דיירי הרחוב, דבר אשר עשוי להשפיע על החלטת הקונה.

תשריט הבית המשותף – בתשריט הבי המשותף ניתן לראות את הדירה והצמדותיה המסומנות בצבע ובאות המייחדת את הדירה והצמדותיה לפי מספר תת החלקה. יש לעיין בתשריט ולודא כי כיווני הדירה והצמדותיה (חניה, מחסן וכו') אכן תואמים את אלה אשר ראה הרוכש בעיניו. יש לודא כי אין טעויות בכיוונים ובגודל הדירה והצמדותיה.

ביצוע בדיקות מקדמיות ברשות הרלוונטית ו/או בועדה המקומית לתכנון ובניה:

לכל בנין רשום קיים תיק בניין ברשות הרלוונטית אשר מכיל את כל המידע המצוי אצל הרשות לגבי הבניין הרלוונטי – לרבות היתרי בניה, טופס 4, תכתובות חיצוניות ופנימיות לגבי הבניין וכו'. יש לגשת לועדה המקומית ו/או למחלקת ההנדסה של הרשות הרלוונטית, לבחון ולעיין פיזית בתיק הבניין ולודא כי אין דבר מה חריג לגבי הבניין ולגבי הדירה הפוטנציאלית כגון התראות שונות, צוי הריסה וכו'.

זאת ועוד, מומלץ לגשת למחלקת הפיקוח, לשוחח עם הפקח האחראי או הרלוונטי ולדא כי לא קיימות הערות ו/או התראות לגבי הדירה.

קבלת מכתב כוונות עדכני ובתוקף מאת הבנק של המוכר

ככל והמוכר נטל משכנתה, ורשומה משכנתה בלשכת רישום המקרקעין ו/או הערת אזהרה לטובת הבנק ממנו נטל משכנתה – יש לבקש מהמוכר "מכתב כוונות עדכני ובתוקף" מאת הבנק נותן המשכנתה המופנה לרוכש.

במכתב הכוונות, מתחייב הבנק כי בעת הפקדת סכום מסויים אשר יופקד בחשבון מסוים, יסיר הבנק את המשכנתה.

**יש לשים לב כי מדובר בבדיקות כלליות והכרחיות אשר תתבצענה בכל עסקת רכישה, אך אין מדובר בבדיקות ממצות ויש לבצע בדיקות נוספות בהתאם לטיב העסקה הספציפית.

נקודות ודגשים בעת עריכת הסכם המכר:

במקביל לביצוע כלל הבדיקות המקדמיות הרלוונטיות הנחוצות, עורכי הדין של הצדדים ינהלו משא ומתן משפטי בדבר נוסח הסכם המכר, הצהרות הצדדים והתחייבותם השונות.

על עורך הדין המייצג את הרוכש לודא כי הצהרות המוכר אשר ניתנות הינן מקיפות וכוללות התחייסות הן למצב המוכר, הן למצב הדירה והן להיעדר טענות מטעם כל צד ג' באשר הוא.

הצהרות המוכר:

חשוב כי פרק זה יהא רחב ומקיף ככל הניתן ויתן התייסות רחבה לכלל התרחישים האפשרים.

הצהרה בדבר אופן דיווח המוכר למיסוי מקרקעין – הצהרה זו הינה הכרחית. יש לבחון האם זכאי לפטור ממס שבח? מכוח איזה סעיף? (ככל ולא זכאי, הרי שיש לשלב סעיף בדבר תשלום מקדמת מס שבח בהתאם להוראות סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

מצבו המשפחתי של המוכר – ככל והמוכר הינו מוכר יחיד ואין מדובר בזוג מוכרים – יש לצרף הצהרה לפיה אין למוכר/ת בן/ת זוג. ככל ויש למוכר בן זוג – יש להחתים את בן הזוג על תצהיר לפיו אין לבן הזוג כל התנגדות לביצוע עסקת המכר וחתימה על הסכם המכר.

זאת ועוד, יש לשלב סעיף לפיו המוכר מתחייב לחתום עלתצהיר בדבר היעדר בן/ת זוג ו/או לחלופין להחתים את בן הזוג על תצהיר בדבר הסכמה למכירת הדירה בנוסח שימציאו נציגי הבנק – נותן המשכנתה. שימו לב, ככל ולא יחתמו על תצהירים אלה – עשויה להיות בעיה בקבלת המשכנתה ועל כן, הדבר הכרחי.

הצהרה בדבר היעדר דיון ו/או החלטה בדבר הוצאות משמעותיות לועד הבית או לרשות המקומית – על מנת להימנע מהפתעות כספיות בלתי צפויות, חשוב להוסיף הצהרה בדבר היעדר דיונים בעניין שיפוץ הבניין, החלפת תשתיות וכו'.

הצהרה בדבר היעדר טענות מצד ועד הבית המשותף ו/או מצד שכנים – היות והרוכש נכנס בנעלי המוכר, פעמים רבות קיימים סכסוכים בין השכנים. ראויכי תהא הצהרה בדבר היעדר טענות מטעם השכני ומטעם ועד הבית וכי הרוכש יהא ער למצב היחיסים מול השכנים.

הצהרה בדבר היעדר חריגות בניה

הצהרה בדבר היעדר מחזיק ו/או פולש בדירה

הצהרה בדבר היעדר טענות יורשים ו/או כל צד ג' אחר בדבר זכויות בדירה או כל הנובע ממנה.

הצהרה בדבר התחייבות למסירת הנכס נקי מכל אדם, חפץ ונקי רישומית.

**ההצהרות המוצגות הינן הצהרות חלקיות בלבד. יש לשלב הצהרות נוספות מקיפות בהתאם לעסקה הספציפית ולטיבה.

בניית לוח התשלומים:

תשלום ראשון – יש לודא כי התשלום הראשון יוחזק בנאמנות של עוה"ד של המוכר ולא ימסר למוכר וזאת עד לרישום הערת אזהרה ו/או רישום משכון – בהתאם לעסקה הספציפית.

תשלום שני – הרוכש מעוניין לרכוש נכס "נקי" מכל זכות, וכמובן – נקי ממשכנתה ושעבודים. לאור האמור, במצב בו קיימת משכנתה אשר ניטלה על ידי המוכר, התשלום השני לא יועבר למוכר, אלא יועבר ישירות לבנק ממנו ניטלה המשכנתה וזאת על מנת לודא כי המשכנתה אכן תסולק והשעבוד ימחק ויוסר. את ביצוע התשלום יש לבצע בהתאם ל"מכתב כוונות עדכני ובתוקף" ובהתאם להוראותיו אשר ימסר מאת המוכר לקונה מספר ימים טרם מועד התשלום הננקוב בהסכם ובכפוף להמצאתו.

תשלומים עוקבים – התשלומים העוקבים ימסרו אך ורק בכפוף לבצגת נסח טאבו נקי מרישום המשכנתה ודוח עיון רשם המשכונות נקי המעיד על מחיקת רישום המשכון.

התשלום האחרון יבוצע כנגד מסירת מפתח של הדירה וקבלת כלל המסמכים לרישום זכויות הבעלות בטאבו על שם הרוכש. התשלום האחרון יועבר אך ורק באמצעות המחאה בנהקאית (ולא העברה בנקאית) כנגד קבלת המפתח.

הערה: ככל ומדובר בעסקה "מיידית", והרוכש ממן את הרכישה באמצעות משכנתה. יש ליטול פרק זמן לפחות של 60 ימים עד למועד מסירת החזקה.

מסירת מסמכים לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין – טאבו

רבים נוטים לחשוב כי העסקה תמה בעת קבלת מפתח הדירה, אך אין הדבר כך.

על פי הוראות סעיף 7 לחוק המקרקעין, "גמר עסקה",השלמת העסקה, נעשית עם רישומה בספרי המקרקעין (טאבו). וזו לשון החוק:

7. (א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.

(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.

על עורך הדין של הרוכש להשלים את רישום הזכויות בטאבו על שם הרוכש. עם זאת, רישום הזכויות בטאבו יכול להתבצע אך ורק על ידי קבלת מסמכים מאת המוכר – בין היתר, אישור מס שבח המעיד כי אין חובות למיסוי מקרקעין, אישור עירייה המעיד על היעדר חובות ארנונה וחובת היטל השבחה. ככל, מסמכים אלה צריכים להימסר בד בבד עם המפתח, כנגד מתן תשלום אחרון.

עם זאת, פעמים רבות הרשויות טרם הנפיקו את האישורים המתאימים. על כן, חשוב לבנות מנגנון "נאמנות" אשר יודא ויבטיח כי המסמכים לרישום ימסרו מיד עם קבתם וכי הנאמן והמוכר יפעלו ויעשו כל שביכולתם על מנת להעביר את האישורים בהקדם.

יש לבצע חישוב מקסימלי של גובה מס השבח אשר המוכר עשוי לחוב בו, גם אם הצהרת המוכר הינה כי הוא זכאי לפטור. הדבר נובע מכך כי בסופו של יום חבות או היעדר חבות תיקבע על ידי משרדי מיסוי מקרקעין. על הרוכש להבטיח כי סכוםצפי המס יוותר "בנאמנות" וכך יבטיח כי יתקבלו האישורים והמסמכים הנדרשים לביצוע רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שמו.

זאת ועוד, ראוי להשאיר סכום צפי בדבר היטל השבחה וארנונה.

שמאות מוקדמת מטעם הבנק

מומלץ מאוד לבצע שמאות מוקדמת מטעם הבנק הממן את הרכישה. רבים לא יודעים כי ניתן לבקש "הפניה לשמאות מוקדמת" מאת נציגת הבנק נותן המשכנתה.

חשוב להבהיר כי בדיקות ועבודת עוה"ד איננה מחליפה את עבודת ובדיקות השמאי. השמאי יעריך את שווי הדירה ויתן אישור סופי לבנק בדבר אישור המימון.

חשוב להבהיר כי "אישור עקרוני" אשר ניתן בתחילת העסקה הינו אישור בדבר נתוני הלקוח בלבד, ולא אישור עבור הנכס הסציפי.

אישור בדבר הנכס – יכול שינתן אך ורק על ידי שמאי מטעם הבנק.

חשוב להבהיר כי בכל מקרה, לאחר חתימה על הסכם המכר יגיע שמאי מטעם הבנק. על כן, די להימנע מהפתעות, מומלץ להזמינו בטרם חתימה על ההסכם.

יש לקחת בחשבון כי ככל ולא תתבצע שמאות מוקדמת בטרם החתימה, השמאי יגיע לאחר החתימה ויוכל להעריך את הנכס במחיר נמוך יותר, דבר אשר ישפיע על גובה המימון אותו יקבלו הרוכשים וחלילה, אף לסרב לאישור העסקה.


**האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, ומהווה מידע כללי בלבד. ייעוץ פרטני ינתנן בהתאם למתווה העסקה הספציפית.

שאלות פופולריות בנושא עורך דין רכישת דירה

ש: האם ישנו הבדל משמעותי בין קניית דירה יד 2 לבין קניית דירה מקבלן?

ת: כן, אלו שני תרחישים שונים של עסקאות מקרקעין, ושניהם מצריכים התייחסות נפרדת. בעוד שקניית דירה יד שנייה לרוב מתבצעת עם מתווך נדל"ן ומול מוכרי הדירה עצמם עם דירה קיימת, הרי שעסקה מול קבלן מתבצעת על נכס שנמצא על הנייר והיא כוללת מגוון רחב של היבטים שחייבים להיסקר.

ככלל, שני המקרים הינם עסקת נדל"ן ושניהם צריכים להיבדק על שלל סעיפיהם השונים על-ידי עורך דין. עם זאת בקניית דירה מקבלן גדלים הסיכויים שנפגוש בסעיפים דורסניים בחוזה אשר יכולים להרע עם הלקוחות.

ש: אנו קונים דירה לראשונה בחיינו, האם נבין את כל הפרטים? האם נוכל לקבל הסברים מניחים את הדעת בכל פרט ופרט?

ת: בוודאי. עסקת מקרקעין אכן נחשבת לתחום סבוך מבחינה משפטית, והיא כוללת מגוון רחב מאוד של מושגים ומונחים שאינם מוכרים לנו ביום יום. משרדנו עושה את מירב המאמצים להסביר את פרטי העסקה על פרטיהם ולו הקטנים ביותר. כל תהליך שנבצע, יוסבר מתחילתו ועד סופו תוך שימוש בז'רגון פשוט ונהיר. אנחנו רוצים לוודא כי אתם מבינים את כל פרטי העסקה במלואם וזאת כדי שתוכלו לערוך אותה בביטחון גמור ובהתרגשות הראויה לעסקה שכזו.

ש: מה הוא התפקיד של עורך הדין בכל העסקה?

ת: זוהי שאלה נפוצה הנשאלת על-ידי רבים שאינם בטוחים בדבר תפקידו של עורך דינם. מטרתו של עורך דין מקרקעין המלווה קניית דירה, היא להבטיח את האינטרסים של לקוחותיו ואת ביטחונם לכל אורך שלבי העסקה. אם המסירה לא תתבצע כראוי, הרי שיש לחזות זאת מראש ולשלב תרחיש שכזה בחוזה המכר. כל פרט ולו הקטן ביותר, חייב להיכלל בחוזה וכל פרט חייב להתגלות עוד טרם ניסוח החוזה, וזאת כדי להימנע מהפתעות לא נעימות שיובילו להפסדים מצד הרוכשים.

ככלל, ניתן לתאר את תפקידו של עורך הדין, כנציג המבטיח את ביטחונם של לקוחותיו עד לתום העסקה.

לקבלת פרטים נוספים:

משרד עורכי דין שירן גוילי-דהן

כתובת: סחרוב 5, ראשון לציון

טלפון: 052-5488851

דוא"ל: Shirangd.lawyer@gmail.com

או השאירו פניה באתר:

שירן גוילי דהן

לעורך דין נדל"ן התקשרו:

052-5488851

או השאירו פניה:

לפרטים התקשרו 052-5488851 או השאירו פניה​