עורך דין קניית דירה מקבלן / דירה יד שנייה

עורך דין רכישת דירה מקבלן / רכישת דירה יד שנייה

רכישת דירה מקבלן לעיתים שונה ומורכבת הרבה יותר מרכישת דירת יד שניה. הדבר נובע בין היתר מכך כי מדובר ברכישת "זכות חוזית", הדירה אינה רשומה בפנקס הבתים המשותפים, זכויות המוכר מעורפלות ופעמים רבות לא ברורות דין, לעיתים אף טרם התקבל היתר בניה בדבר הדירה המיוחלת וכו'. שלבים רבים עוד מצויים בטרם "הדירה" אותה חושק הרוכש לרכוש – אכן תענה להגדרה "דירה" ויש למזער את כלל הסיכונים ולהגן על הרוכש באופן מקסימלי. הדברים האמורים לעיל ולהלן משתנים ותלויים בשלב בו "הדירה" ו/או הזכות החוזית הנרכשת ובמצבה המשפטי.

ראשית, יצוין כי ישנה שורה של חוקים אשר מטרתם להגביל את המוכר/הקבלן ולהגן על זכויות רוכשי דירות יד ראשונה. בין היתר הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, כללי אתיקה, תקנות שונות וחוקים נוספים.

חוזי הרכישה עליהם צפוי לחתום הרוכש לרכישת דירה מקבלן הינם חוזי "מפלצת", חוזים עבי כרס המנוסחים באופן דרקוני המפלים לרעה באופן משמעותי את הרוכש ואף מכילים סעיפים אשר סותרים את הוראות חוק המכר (דירות) וחוק המכר (הבטחת השקעות) ושוללים את זכויותיו. רוכש אשר אינו מיוצג על ידי עורך דין העוסק במקרקעין בכלל ובחוזי רכישה מקבלן בפרט באופן שוטף ויומ-יומי, סביר כי לא יוכל להבחין בפרטים, לשים לבד לדקויות ולא ידע אילו שינויים קריטיים ומהותיים לחוזה יש לדרוש ולבצע ובאיזה אופן לעשות זאת. התנהלות וניהול משא ומתן מול ב"כ קבלן דורשת ניסיון רב, ידע רב ויכולות ייחודיות.

חשוב להבהיר, עורך הדין המייצג את הקבלן אינו מייצג את רוכש הדירה ומייצג אך ורק את הקבלן ואת האינטרסים שלו אשר כאמור לעיל, במרבית הפעמים סותרים לחלוטין את האינטרסים של הרוכש ואף פוגעים בזכויותיו באופן מהותי.

יש הנוטים לחשוב כי שכר הטרחה שמועבר לעורך הדין של הקבלן הינו בגין ייצוג ברכישה. אין הדבר נכון כלל. כפי שיפורט מטה, הסכום שישולם לעוה"ד המייצג את הקבלן הינו עבור רישום הנכס בפנקס הבתים המשותפים ורישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ולא בגין ייצוג והגנה על זכויות הרוכש.

כאמור, עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את האינטרסים של רוכשי הדירות. 
יתרה מכך, ס' 4 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977 קובע כי עורך דין המייצג את הקבלן בעסקה, חייב לציין בחוזה הרכישה באופן מפורש כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עסקה, דבר שלא קורה בפועל ולעיתים גורם לבלבו אצל רוכשים רבים.

לייעוץ מעורך דין קניית דירה מקבלן : 052-5488851

לקבלת שיחה חוזרת

חשיבות עריכת נספח שינויים להסכם המכר ולנספחיו ברכישת דירה מקבלן:

החוזה אשר מועבר לרוכש ו/או לעורך דינו הינו "חוזה מאסטר" בנוסח זהה. יש לבחון את הוראותיו באופן דקדקני ולבקש לבצע שינויים במרבית הוראותיו באמצעות הוספת "נספח שינויים" בהתאם לטיב העסקה, טיב הצדדים והוראות החוק. יש להתייחס לחוזה המכר מאת הקבלן בספקנות רבה ולבחון אותו בזהירות מירבית. עורך דין רכישת דירה בעל ניסיון בעסקאות מקרקעין בכלל ובחוזי רכישה מקבלן בפרט, ידע לזהות את ההוראות והמנגנונים אשר סותרים הוראות החוק ופוגעים בזכויות הקונה וידע להשלים הוראות חסרות והכרחיות אשר יגנו על הרוכש.

עורך דין קניית דירה מקבלן

מדוע חשוב להסתמך על עורך דין רכישת דירה?

הגדרת מועד מסירת החזקה – יש לשים לב כי בהסכם המכר תאריך מסירת הדירה מוגדר באופן מפורש (יום, חודש, שנה). בנוסף, יש לבחון ולהגביל את פרק הזמן והאופן בו הקבלן יוכל לחרוג ממועד מסירת החזקה המוגדר בהוראות הסכם המכר. הוראות חוק המכר מגדירות את פרק הזמן בו רשאי הקבלן לחרוג ומונה את הנסיבות בגינן הוא רשאי לחרוג. זאת ועוד, במקומות בהם נותר מקום לפרשנות יש לשים לב ולהקפיד שבעתיים – כך שהקבלן יהא מוגדל ולא ינצל זאת. כמובן כי יש לודא כי הוראות ההסכם אכן עולות בקנה אחד עם הוראות החוקים הרלוונטי ולבצע תיקונים מתאימים.

איחור בגין מסירת הדירה –  חוק המכר קובע גובה פיצוי מינימלי בגין איחור במסירת הדירה. פעמים רבות בחוזי המכר אשר מתקבלים מהקבלן, הסכום אשר ינתנן בגין הפיצוי המצוין בהסכם, נמוך מסכום הפיצוי אשר מגיע לרוכש על פי חוק, על אף העובדה כי הוראת החוק הינה קוגנטית וכי לא ניתן להתנות עליה.

ערבות בנקאית – הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע הוראה קוגנטית אשר לא ניתן להתנות עליה, לפיה מוכר/הקבלן לא יקבל מאת הרוכש סכום של למעלה משבעה אחוזים ממחיר הדירה, אלא אם תהיינה קיימות אחת מחמש הבטוחות הבאות: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד במשכנתה ראשונה, הערת אזהרה, העברת זכויות הבעלות או החכירה.

הבטוחה הנפוצה הניתנת בשלב הראשוני הינה ערבות בנקאית. יש לבחון ולודא כי לפרויקט בו הדירה הנמכרת מצויה אכן יש בנק המלווה את הפרויקט. בנוסף, יש לודא כי אכן קיים חשבון כאמור ולבחון את פרטיו, יש לודא כי קיים מנגנון בהסכם ההולם את הוראות החוק לפיו כל סכום שיועבר על ידי הרוכש יועבר וישולם אך ורק באמצעות "פנקס שוברים" ישירות לחשבון הבנק המלווה וכנגדו תינתן ערבות בנקאית בתוך 14 יום מיום התשלום.

החלפת בטוחה – הוראות החוק מאפשרות לקבלן להחליף את הבטוחה הניתנת. עם זאת, יש לשים לב כי החלפת הבטוחה תתאפשר אך ורק בהתקיים תנאים מסויימים. זאת ועוד, פעמים רבות בנוסח ההסכם מצוין כי הערבות תימסר לקבלן ערב מועד מסירת החזקה בדירה. אין לאפשר זאת. יש לציין באופן מפורש כי הערבות תוחזק אצל הרוכש או לכל הפחות אצל נאמן צד ג' ותפקע אך ורק בהתקיים כלל התנאים המנויים בחוק..

הדוגמאות שהוצגו לעיל הינן דומאות אחדות וכלליות בלבד. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי. יש לבחון כל עסקה לגופה וכל הסכם באופן עצמאי, לבצע את ככל הבדיקות המשפטיות ולודא כי כל הוראה בהסכם תתוקן באופן שתיטיב ותגן על הרוכש. 

קבלת ליווי משפטי מעורך דין קניית דירה : 052-5488851

לקבלת שיחה חוזרת

איחור במסירת דירה שנרכשה מקבלן:

ברכישת דירה מקבלן, חוק המכר מעניק מעטפת רחבה המגנה על רוכשי הדירות ובין היתר קובעת מנגנון פיצוי ללא הוכחת נזק בגין איחור במסירת הדירה, וזאת, גם אם בחוזה הרכישה עליו חתמתם ישנן תניות אשר מורות אחרת.

חוק המכר קובע כי איחור במסירת דירה העולה על 60 ימים ממועד המסירה המוגדר בהסכם, יזכה את הרוכש בפיצוי בגובה של 1.5 דמי שכירות חודשיים של דירה דומה לדירה שנרכשה ו1.25 מדמי השכירות החודשיים החל מהחודש התשיעי לאיחור. נדגיש כי הפיצוי ישולם גם בגין 60 הימים באופן רטרואקטיבי. היות ומדובר בהוראה קוגנטית אשר לא ניתן להתנות עליה, גם אם בחוזה מציין סכום הנמוך מהסכומים הנ"ל החוק גובר והנכם זכאים לפיצוי על פי החוק.

זאת ועוד, פעמים רבות, בחוזה הרכישה קיימות תניות בדבר דחיה "מוסכמת" אשר על פי טענת ב"כ הקבלן דוחות את מועד המסירה למועד חדש באופן מוסכם בין היתר עקב ביצוע שינויים בדירה שנתבקשו על ידי הרוכשים. טענות אלו נדחות לא אחת ובית המשפט לרוב מזכה את הרוכשים בפיצוי

על אף כי מדובר בהוראה קוגנטית, הקבלן נוקט בניסיון להפחית את סכום הפיצוי לעיתים רבות, כאשר הרוכש לא מיוצג כראוי הקבלן אף מצליח. חשוב לנסות ולהגן על הרוכש מראש, להימנע מהליכים מיותרים ולודא כי הוראות ההסכם תעלנה בקנה אחד ובמפורש עם הוראות החוק.

שכר טרחה לעוה"ד של הקבלן:

כחלק מהוראות ההסכם, קיימת הוראה לפיה ישולם שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן. חשוב לחזור להדגיש כי הסכום שישולם לעוה"ד המייצג את הקבלן אינו משולם עבור ייצוג הרוכש, אלא עבור רישום הנכס בפנקס הבתים המשותפים ורישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

סעיף 6ג לחוק המכר (דירות) מגדיר בגין מה יגבה שכר הטרחה, מהן אותן הוצאות משפטיות ומגביל את הסכום אותו רשאי לגבות הקבלן כ"שכר טרחה" בגין הוצאות משפטיות אלה.

תשלום שכר הטרחה לעוה"ד של הקבלן (אשר לא כולל כמובן את ייצוג הקונה) יכלול רישום וניהול רשימה של בעלי הזכויות על פי חוזה המכר – דהיינו ניהול ספרי "חברה משכנת", רישום הזכויות על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, רישום הבית המשותף וכן, כל הוצאה אחרת הקשורה והנובעת מרישום הזכויות כאמור. זאת ועוד, החלטת ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין מבהירה כי הסכום האמור כולל את כל הוצאות הרישום לרבות אך לא רק הוצאות בגין תשריטים ואיחוד וחלוקה (פרצלציה).

זאת ועוד, ישנן תקנות הקובעות במפורש כי הסכום המקסימלי אשר הקונה יהא חב בו בגין ההוצאות המשפטיות כאמור יהא בגובה של 0.5% ממחיר הדירה, או 4986₪ (הסכום מתעדכן מפעם לפעם בתקנות), לפי הנמוך מביניהם בתוספת מע"מ כדין.

חשוב לודא כי הדבר מצויין במפורש בהוראות הסכם המכר.

מאמר זה נכתב על-ידי עו"ד קניית דירה שירן גוילי-דהן. זקוקים לייעוץ משפטי? חשים מבולבלים לאור המיסוי והיבטים אחרים בתחום הנדל"ן? לקבלת פרטים נוספים מעורך דין קניית דירה מקבלן התקשרו: 052-5488851 או השאירו פניה באתר.

משרדנו ממוקמים בראשון לציון

שאלות פופולריות בנושא עורך דין רכישת דירה

ש: האם ישנו הבדל משמעותי בין קניית דירה יד 2 לבין קניית דירה מקבלן?

ת: כן, אלו שני תרחישים שונים של עסקאות מקרקעין, ושניהם מצריכים התייחסות נפרדת. בעוד שקניית דירה יד שנייה לרוב מתבצעת עם מתווך נדל"ן ומול מוכרי הדירה עצמם עם דירה קיימת, הרי שעסקה מול קבלן מתבצעת על נכס שנמצא על הנייר והיא כוללת מגוון רחב של היבטים שחייבים להיסקר.

ככלל, שני המקרים הינם עסקת נדל"ן ושניהם צריכים להיבדק על שלל סעיפיהם השונים על-ידי עורך דין. עם זאת בקניית דירה מקבלן גדלים הסיכויים שנפגוש בסעיפים דורסניים בחוזה אשר יכולים להרע עם הלקוחות.

ש: אנו קונים דירה לראשונה בחיינו, האם נבין את כל הפרטים? האם נוכל לקבל הסברים מניחים את הדעת בכל פרט ופרט?

ת: בוודאי. עסקת מקרקעין אכן נחשבת לתחום סבוך מבחינה משפטית, והיא כוללת מגוון רחב מאוד של מושגים ומונחים שאינם מוכרים לנו ביום יום. משרדנו עושה את מירב המאמצים להסביר את פרטי העסקה על פרטיהם ולו הקטנים ביותר. כל תהליך שנבצע, יוסבר מתחילתו ועד סופו תוך שימוש בז'רגון פשוט ונהיר. אנחנו רוצים לוודא כי אתם מבינים את כל פרטי העסקה במלואם וזאת כדי שתוכלו לערוך אותה בביטחון גמור ובהתרגשות הראויה לעסקה שכזו.

ש: מה הוא התפקיד של עורך הדין בכל העסקה?

ת: זוהי שאלה נפוצה הנשאלת על-ידי רבים שאינם בטוחים בדבר תפקידו של עורך דינם. מטרתו של עורך דין מקרקעין המלווה קניית דירה, היא להבטיח את האינטרסים של לקוחותיו ואת ביטחונם לכל אורך שלבי העסקה. אם המסירה לא תתבצע כראוי, הרי שיש לחזות זאת מראש ולשלב תרחיש שכזה בחוזה המכר. כל פרט ולו הקטן ביותר, חייב להיכלל בחוזה וכל פרט חייב להתגלות עוד טרם ניסוח החוזה, וזאת כדי להימנע מהפתעות לא נעימות שיובילו להפסדים מצד הרוכשים.

ככלל, ניתן לתאר את תפקידו של עורך הדין, כנציג המבטיח את ביטחונם של לקוחותיו עד לתום העסקה.

לקבלת פרטים נוספים:

משרד עורכי דין שירן גוילי-דהן

כתובת: סחרוב 5, ראשון לציון

טלפון: 052-5488851

דוא"ל: Shirangd.lawyer@gmail.com

או השאירו פניה באתר:

לפרטים התקשרו 052-5488851 או השאירו פניה​