העברה ללא תמורה: מדריך העברת דירה במתנה

מדריך העברת דירה במתנה ללא תמורה

נפוצים הם המקרים בהם הורה  מחליט דירה במתנה לילד, ילד מעביר במתנה דירה להורה, סבתא או סבא מעבירם לנכדם או לנינם – והפוך. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) וכן תקנות מיסוי מקרקעין שבח ורכישה (מס רכישה) מכירות בעסקאות כאמור ואף מקנות פטור ממס שבח והקלה בתשלום מס רכישה וזאת בהתקיים תנאים מסויימים אשר נמנה בהמשך.

נתחיל מן ההגדרה הבסיסית. מהי העברה ללא תמורה? מתי ביצוע העברת זכויות במקרקעין תיחשב כ"העברה ללא תמור" העברה ללא תמורהה הינה מתן מתנה גמורה, בענייניו, כדי להיכנס להגדרה העברה ללא תמורה יתבצעו מתן הזכויות במקרקעין ללא קבלת כל תמורה ו/או תשלום ן/או שווה כסף ו/או כל תמורה אחרת כנגד מתן המתנה וביצוע ההעברה.

כאמור, על מנת להיכלל בהגדרהשל מתנה ו/או "העברה ללא תמורה" – העסקה חייבת להיעשות ללא קבלת כל תמורה לנותן המתנה. דהיינו, ככל ובעסקה, ניתנת תמורה או תמורה חלקית בגין העברת הזכויות במקרקעין – לא יהיו הצדדים זכאים לפטור ממס שבח והטבה במס רכישה כלל.

העברת דירה במתנה בין בני משפחה היא שכיחה ונפוצה, אך חשוב לבצעה באופן תקין, מלא ונכון – כדי לזכות בכלל הפטורים וההטבות שהחוק מקנה בעניין. כמו כן, חשוב להכיר את ההשלכות המשפטיות של ביצוע העברה ללא תמורה.

סוגי הנכסים בהם ניתן לבצע העברה ללא תמורה או עסקת מתנה – העברה לא תמורה או מתנה ניתן לבצע בגין מגוון רחב של זכויות במקרקעין – ביניהם דירת מגורים, דירה להשקעה, דירת נופש, מבנה, מגרש, קרקע לבנייה רוויה, קרקע חקלאית ו/או כל זכות אחרת במקרקעין בכפוף לתנאים המנויים בחוק.

העברה ללא תמורה ועסקת מתנה נפוצה בעיקר בין הצדדים הבאים:

  • העברה ללא תמורה מאת הורה לילדו.
  • העברה ללא תמורה מאת ילד להוריו.
  • העברה ללא תמורה בין סב לנכד
  • העברה ללא תמורהבין נכד לסב
  • העברה ללא תמורה בין בני זוג נושאים או שאינם נשואים
  • העברה ללא תמורה בין אחים

מס רכישה בגין העברה ללא תמורה – שליש מגובה מס הרכישה הרגיל

בביצוע העברה ללא תמורה של דירת מגורים מאת אדם לקרוב, בהתאם להגדרת  תקנות מס רכישה (תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) גובה מס הרכישה יהא בגובה שליש (1/3) מגובה מס הרכישה הרגיל אשר היה צפוי לחוב בו מקבל המתנה (ככל והעסקה הייתה נעשית בתמורה), אם היה צפוי לחוב במס רכישה וזאת לפי תקנה 20. לשון התקנה:

"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו יהא מס הרכיש שליש ממס הרכישה הרגיל"

יש לשים לב כי אך ורק קרוב בהתאם לתקנות מס הרכישה (ולא בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין) יזכה להטבת "שליש מס רכישה" המפורטת בתקנה 20.

קרוב בהתאם לתקנות מס הרכישה הינו אחד מן הבאים:

  • בן זוג
  • מי שהיה בן זוג שישה חודשים ערב המכירה
  • הורה
  • צאצא
  • בן זוגו של צאצא
  • אחים

 

וכפי שמופיע בהגדרות:

"קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.

העברה ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים יחד

תקנה 21 לתקנות מס הרכישה מקנה פטור מלא בעת ביצוע העברה ללא תמורה/ מתנה בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה.

דהיינו, בני זוג המתגוררים יחד בדירה הניתנת במתנה – מועברת ללא תמורה – תהא פטורה לחלוטין מתשלום מס רכישהולא תחוב בשליש מס רכישה. עם זאת, ככל ובני הזוג אינם מתגוררים בדירה אשר לגבי נעשית העברה ללא תמורה – יחוייב מס רכישה בוגבה של שליש ממס הרכישה הרגיל – כמפורט בסעיף 20 לתקנות מס הרכישה.

הגדרת המונח בני זוג בהקשר האמור כולל בני זוג נשואים וידועים בציבור.

העברה ללא תמורה – פטור ממס שבח

העברה ללא תמורה אשר מתבצעת בין אדם לקרובו – בהתאם להגדרת קרוב המנויה  בחוק מיסוי מקרקעין – פטורה לחלוטין ממס שבח. הפטור ניתן בהתאם להוראות סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) וזו לשונו:

62.  (א)  מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס; לעניין זה, "קרוב" – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.

יש לשים לב כי הגדרת המונח קרוב המצוינת בתקנות מס רכישה שונה מן הגדרת המונח קרוב המצוינת בחוק מיסוי מקרקעין.

קרוב לצרכי מס שבח:

הגדרת קרוב לצרכי מס שבח מוגדרת בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין:

  • בן זוג
  • הורה
  • הורי הורה
  • צאצא
  • צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה
  • אח, אחות ובני זוגם
  • איגוד

 

על פי המתואר ולאור השוני בין הגדרת "קרוב בחוק מיסוי מקרקעין לעניין מס שבח לבין הגדרת קרוב המצוינת בהגדרת תקנות מס רכישה – ישנן עסקאות והעברות ללא תמורה אשר חלקן יזכו לפטור ממס שבח אך לא להטבת שליש מס רכישה.

השלכות בדבר העברה ללא תמורה עבור מקבל המתנה:

נתוני רכישה מקוריים יועברו למקבל המתנה

יש לשים לב כי כאשר ימכור מקבל המתנה את הדירה אותה קיבל במתנה באמצעות העברה ללא תמורה – הרי שהוא יכנס בנעלי נותן המתנה בעניין נתוני הרכישה.

שווי הרכישה וכן תאריך הרכישה – יהיו אלה אשר לפיהם בוצעה העסקה המקורית של נותן המתנה, שווי הרכישה בהתאם לגובה רכישת הדירה על ידי נותן המתנה ותאריך הרכישה בהתאם לתאריך בו ברכש את הדירה נותן המתנה.

תקופות "צינון" לצורך קבלת פטור ממס שבח של מקבל המתנה

על מקבל המתנה לקחת בחשבון כי בעת קבלת מתנה באמצעות עסקת העברה ללא תמורה, לא יהא זכאי אוטומטית בהתאם לתנאי הסעיפים בחוקים לפטורים ועל מנת לקבל פטור – יהא עליו להמתין תקופות המתנה (אשר נהוג לכנותן "תקופות צינון") אשר יספרו מעת ביצוע עסקת ההעברה ללא תמורה/מתנה.

ראציונל ההוראה כאמור הינה למנוע ולמזער תכנוני מס.

סעיף 49 ו' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי כאשר התקבלה העברת דירה במתנה או בחלק ממנה במתנה ובמקרה בו נעשה שימוש בפטור העברה ללא תמורה (סעיף 62 המצוין לעיל),על מנת להיות זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה על ידי מקבל המתנה – יהא על מקבל המתנה להמתין עם מכירת הדירה עד תום "תקופות הצינון" להלן:

ככל והמוכר (מקבל המתנה) התגורר בדירה – יהא עליו להמתין 3 שנים מהיום בו החל לגור בדירה באופן קבוע.

ככל והמוכר (מקבל המתנה) לא התגורר בדירה – יהא עליו המתין 4 שנים מעת קבלת המתנה (ביצוע העסקה – העברה ללא תמורה).

הערות וסייגים להעברה ללא תמורה:

-כאשר מקבל המתנה הינה קטין – תקופת הצינון תיספר מהיות בן 18 שנים.

-כאשר מתבצעת העברה ללא תמורה מהורים לקטינים והפוך – אין תקופת המתנה.

 

העברה ללא תמורה – פטור "זמני" מהיטל השבחה

היטל השבחה הינו מס עירוני אשר עשוי לחול בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה וזאת בהתקים אחד מן הבאיים: אושרה תכנית, ניתנה הקלה או אושר שימוש חורג.

ככלל, בעת ביצוע עסקה במקרקעין ובמכירת זכויות במקרקעין בדרך כלל מתבצע "מימוש" קמה חבות בהיטל השבחה (ככל ויתקיים אחד מהמקרים המנויים לעיל). עם זאת, העברה ללא תמורה אשר מתבצעת מאדם לקרובו אינה מהווה מימוש לצורך חבות בהיטל השבחה.

שימו לב כי גם במקרה זה יש לבחון את דקויות הגדרת "קרוב" בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, אשר שונה היא מההגדרות בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה.

חשוב לציין כי אי מימוש אינו מהווה פטור מלא מתשלום היטל ההשבחה, אלא רק פטור "זמני", מעין דחיית מס בעצן דחיית המימוש, אשר תקום בנסיבות המוגדרות בחוק בקרותן.

סוף דבר

העברה ללא תמורה או עסקת העברת דירה במתנה הינה פעולה משפטית נפוצה, אך חשוב לערוך אותה באופן תקין לאחר היוועצות מקיפה עם עורך דין מקרקעין, בחינת ההשלכות.

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, אלא מידע כללי בלבד.

ייעוץ פרטני יינתן בהתאם למקרה ולנסיבות הספציפיות בעת פגישת ייעוץ משפטי בעבור העברת דירה במתנה / ללא תמורה

שתפו מאמר זה

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin

מוזמנים להתייעץ עמנו!

לאור התפשטות נגיף הקורונה, השפעותיו והשלכותיו, הינכם מוזמנים להתייעץ עם משרדנו באמצעות הוואטסאפ, השארת פרטי קשר או שיחה טלפונית.

לפרטים התקשרו 052-5488851 או השאירו פניה​

052-5488851 | ייעוץ משפטי