עסקאות קומבינציה הן למעשה עסקאות חליפין. הדבר מקובל כאשר ישנו בעל קרקע בעל זכויות בנייה, לבין היזם הבונה על הקרקע. במסגרת העסקה היזם מקבל את חלק מזכויות המקרקעין ובתמורה מתחייב לבנות על חשבונו. בעל הקרקע מקבל את התמורה לא בכסף, אלא בנכסים. למשל אם נבנה על הקרקע בניין מגורים, בעל הקרקע יקבל חלק מהדירות, בהתאם למה שהוסכם במסגרת תנאי העסקה. עסקת קומבינציה עשויה להיות עסקה משתלמת עבור שני הצדדים, אך כמובן שיש לערוך אותה בזהירות ובסיוע של עורך דין הסכם קומבינציה.
בישראל עסקאות קומבינציה רבות מתקיימות על קרקעות לייעוד חקלאי המופשרות לבנייה לצורך מגורים או תעשייה. במסגרת עסקאות מסוג זה ניתן לבנות כל סוג של נכס; אלו עשויים להיות בנייני מגורים, מבני תעשייה, מסחר או כל שימוש אחר.
עסקאות אלו עשויות להיות מורכבות, ועוד יותר מורכבות כאשר הקרקע נרכשת על ידי מספר משקיעים. במצב זה כדאי לעשות גם הסכם שיתוף, בעזרתו של עורך דין לענייני מקרקעין. הסכם השיתוף יסדיר את היחסים והזכויות בין כל בעלי הקרקע.
עורך דין הסכם קומבינציה
כאשר פותחים במשא ומתן מול קבלן לצורך ביצוע עסקת קומבינציה חשוב לשאול את כל השאלות. בין הנקודות המרכזיות שיש לשאול ולהגדיר:
סוג העסקה – זוהי יכולה להיות עסקת נטו או עסקת אחוזים, כאשר האחרונה היא השכיחה יותר. במסגרת עסקת קומבינציה אחוזים שני הצדדים מסכימים שבעל הקרקע יקבל אחוז מסוים מסך יחידות הדיור שיבנו. כמובן שערך הקרקע הוא הבסיס למשא ומתן על אותו האחוז. עסקת נטו מעניקה לבעל הקרקע תמורה נטו, ללא קשר לאחוזים. בעסקה זו היזם הוא זה המשלם את כל המסים והתמורה לבעל הקרקע נחשבת ליותר וודאית ובטוחה. אך מצד שני התמורה היא בדרך כלל פחותה בהשוואה לפוטנציאל של עסקת אחוזים; זהו המחיר של הפחתת הסיכון.
היבטי מיסוי – היבטי מיסוי הם תמיד שיקול מרכזי בעסקאות מקרקעין, וחשוב להבין אותם היטב. זוהי עוד סיבה מדוע חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין. עליכם לדעת אלו מסים יוטלו עליכם בתור בעלי הקרקעות ואלו מסים יוטלו על היזם. יש לקחת בחשבון את סוגי המיסוי, גובה המיסוי ומועדי התשלום.
הפחתת סיכונים – בכל עסקת נדל“ן ישנם סיכונים, אך כאשר מדובר בעסקה מסוג זו, הסיכונים גבוהים יותר מכיוון שזוהי עסקה לטווח ארוך. התמורה עבורה לא תתקבל בעת העברת הזכויות אלא בעת סיום הפרויקט. לצורך הדוגמה, סיכון אפשרי הוא שהקבלן יקלע לקשיים מימוניים ולא יצליח לסיים את הפרויקט. לכן חשוב להתנהל בזהירות כבר בעת בחירת הקבלן ולעגן את כל הפרטים במסגרת הסכם הקומבינציה.
עסקאות קומבינציה
עסקת קומבינציה מביאה איתה יתרונות וחסרונות, וחשוב לבחון את כל ההיבטים באמצעות עורך דין לענייני מקרקעין.
מבחינת בעל הקרקע הוא יכול ליהנות מהיתרונות הבאים:
חיסכון במס שבח – במידה ומקום עסקת קומבינציה תעדיפו פשוט למכור את הקרקע ליזם, אתם תידרשו לשלם מס שבח. אך כאשר מדובר בעסקת קומבינציה, רק חלק יחסי מהקרקע נמכר ולכן אתם משלמים פחות מס שבח.
חיסכון במס רכישה – מס שבח הוא לא המס היחידי, בעת רכישת דירות אתם נדרשים לשלם גם מס רכישה (והיטלים נוספים). אך עסקת קומבינציה היא עסקה בה רוכשים שירותי בנייה, ולכן לא תידרשו לשלם לשלם מס רכישה עבור הדירות שתקבלו.
פחות כאבי ראש – יזמות וניהול פרויקטים בתחום הבנייה היא עניין מסובך. ישנו יתרון ברור לקבלן שמנוסה בזה ועושה זאת באופן שוטף. הניסיון להרים פרויקט לבדכם יגרום לכם להרבה כאבי ראש. הוא יגזול מכם זמן וסביר להניח שיעלה לכם יותר מאשר יעלה לקבלן. באמצעות עסקאות קומבינציה אתם יכולים להימנע מהרפתקה הזו.
גם הקבלן נהנה מהיתרון של חיסכון במס רכישה, זאת מכיוון שהוא רוכש רק חלק מהקרקע.
אבל יש גם חסרונות!
מועד קבלת התמורה – גם כאשר הבנייה יוצאת לדרך באופן מיידי, את התמורה אתם תקבלו רק בסיום הפרויקט. בתקופה זו היזם צפוי לבקש שעבוד מלא של הקרקע לצורך השגת המימון.
עסקה ארוכת טווח – בעל עסקה ארוכת טווח ישנם סיכונים גדולים יותר, זאת מכיוון שנסיבות יכולות להשתנות. כמובן שבעזרת עורך דין הסכם קומבינציה תוכלו לצמצם את הסיכונים. חשוב להבטיח כי ההתקשרות המשפטית היא מול היזם ולא עם צדדים נוספים, דבר המגדיל את הסיכון.
כמו כן גם נדרשת מידה מסוימת של מעורבות מצד בעל הקרקע. למרות שבאופן כללי אתם מורידים מעצמכם את כאב הראש, עדיין אתם בעלי אינטרס ותרצו לעקוב אחר התנהלות הפרויקט.
עורך דין לענייני מקרקעין
עורך דין הסכם קומבינציה יכול לסייע לכם בכל השלבים, מבדיקת כדאיות העסקה ושיקולי המס, ועד יצירת מנגנוני ההגנה בהסכם. בעזרת עורך דין לענייני מקרקעין תוכלו להגדיר במדויק את כל הפרטים של העסקה ולא להשאיר שום דבר בתחום האפור. יקבע לוח זמנים לסיום הפרויקט, וגם לשלביו השונים. חשוב גם להגדיר את התמורה לפרטי פרטים ולדעת מראש אילו דירות אתם תקבלו. יש להכניס אל תוך ההסכם ערבויות וביטוחים.
משרדינו מציע לכם את כל הסיוע המשפטי והוצאתו אל הפועל בדרך הבטוחה ביותר. עו“ד מקרקעין שירן גוילי דהן מביאה איתה ניסיון רב בעל עסקאות המקרקעין. עד היום ליווינו מאות עסקאות הכוללות הסכמי קומבינציה, רכישת דירה מקבלן, פרויקט תמ“א 38, קבוצות רכישה, הפרות הסכמים ועוד. אנו נשמח לסייע לכם ולהעמיד לרשותכם את כל הידע המקצועי והניסיון שיש לנו בתחום.
מצאו אותנו בגוגל מפות.
