אין זה מפליא כי ענף הנדל"ן נחשב לאחד מן התחומים המשפטיים המורכבים והסבוכים ביותר. הוא כולל בתוכו שפע של ביורוקרטיה שלעתים יכולה להותיר את רכשי או מוכרי הנכס, מבולבלים ומותשים.
דוגמה בולטת לכך ניתן למצוא בכל מה שנוגע להיתרי בנייה אשר מאפשרים לנו לבצע תוספות למבנה לרבות מרפסת ואפילו הוספת גגון עבור החצר. חריגות בנייה לא רק שהן מהוות עבירה על החוק, אלא גם באפשרותן לסכל עבורנו עסקת מכירת דירה, כאשר הרוכשים הפוטנציאליים אינם ששים לשים את כספם בנכס המעורר אי אילו בעיות וסוגיות.
מהי חריגת בנייה?
בטרם נקפוץ אל המים העמוקים, מוטב שנקדיש רגע לבחינת המושג חריגות בנייה.
בכל פעולה נדל"נית העוסקת בתוספת בנייה, עלינו לקבל היתר מטעם וועדת התכנון המקומית. בנייה שכזו אשר איננה מאושרת על-ידי וועדת התכנון, הרי שדינה הוא חריגה.
אך האם בהכרח מדובר בפעולה יזומה מטעמנו אשר הובילה לחריגה? המציאות מלמדת כי חריגות בנייה יכולות להתקיים גם כאשר המבנה המקורי חורג באופן מסוים מן התכנית שהוגדרה מראש.
בכל אחד מן המקרים האלו, מוטב להסדיר את הנושא שכן חריגת בנייה היא איננה רק נושא רגיש שיכול לסכל עסקאות נדל"ן, אלא גם עבירה שיכולה להוביל להליכים פליליים.
כיצד אדע אם הנכס שלי או הנכס שארכוש כולל חריגת בנייה?
בכל עסקת נדל"ן, הן מן הצד המוכר והן מן הצד הרוכש, מוטב לערוך את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות, כדי להבטיח כי לא תצוף או תתגלה כל הפתעה אשר יכולה להעיב את טיב העסקה.
לא אחת, גם המוכרים עצמם אינם מודעים כלל לעובדה כי הנכס שבבעלותם כולל חריגה, ועל כן מוטב לשכור את שירותיו של בעל מקצוע אשר יסקור את פרטיה השונים ויאמת אותם עם המציאות שבשטח.
הצד הראשון והחשוב ביותר הוא בדיקת נסח הטאבו, אשר מתפקד לא אחת כתעודת הזהות של הנכס. באם יתברר או יעלה חשש שמא קיימת חריגה, הרי שעורך דינכם ימליץ לכם על בדיקה מקיפה של תכניות המבנה עד לאיתור הממצאים המאמתים או לחילופין מפיגים את החשדות.
אמצעי נוסף לאימות החשדות הוא בשכירת שירותיו של שמאי מקרקעין אשר יבחן את הנכס בקפידה. משרד עורכי דין שירן גוילי דהן שמח ללוות רוכשים ורוכשות בעסקאות נדל"ן שנבדקו בקפידה, ומתפעל קשרים ענפים עם גורמים מקצועיים אשר יכולים לסייע בכל סוגיה.
בין שאתם רוכשים או מוכרים, הרי שמוטב לערוך את הבדיקות הללו מבעוד מועד, וזאת בטרם החתימה על הסכם המכר.
האם ניתן לתקן את חריגות הבנייה?
וודאי שאם מבנה הוקם באופן שאיננו מתכתב נכונה עם תכניות הבנייה, או תוספת בנייה כזו או אחרת התגלתה כלא מאושרת, הרי שאיננו מוכרחים לבצע הרס מבוקר באופן מידי.
ניתן לאשר חריגות בנייה מן העבר באמצעות פתיחת הליכים לקבלת האישורים מוועדת התכנון המקומית. יש לקחת בחשבון כי פניה לגורמים הרלוונטיים יכולה להיות מורכבת ולא אחת מלווה בביורוקרטיה ממושכת.
על כן, במשרדנו נשמח לעמוד לשירותכם ולספק לכם ייעוץ וליווי משפטי מקיף מטעם עורך דין מקרקעין מנוסה.
