אין צעד מרגש יותר בענף הנדל"ן מאשר רכישת דירה. עבור אלו מאיתנו אשר זוהי דירתם הראשונה, אז הרי שהצעד המבורך מעיד על צעד אחד ענק נוסף אל המנוחה והנחלה, ועבור אלו אשר זוהי דירתם השנייה או השלישית, אז הרי שמדובר בצעד כלכלי משמעותי שיכול להניב תשואה ניכרת לאורך זמן.
אך אם ישנו דבר מה עליו מוטב לשים את הדגש, אז הרי שענף המקרקעין נחשב לאחד מן התחומים המורכבים ביותר מן הפן המשפטי ולפיכך הוא טומן בחובו לא מעט "הפתעות". לצד הליווי והייעוץ המקצועי, משרד עורכי מקרקעין דין שירן גוילי-דהן מתכבד להזמינכם לקרוא את המאמר הבא בו נדגיש מספר טיפים מרכזיים וחשובים טרם המהלך החשוב.
מה כדאי לבדוק טרם רכישת דירה?
עבור מוכרי דירות, מיסוי מקרקעין הוא ככל הנראה אחד מן המכשולים המאתגרים ביותר בכל מה שנוגע לעסקאות נדל"ן. אז נכון שברכישה אנו פחות טרודים מתשלומים כאלו ואחרים עבור המדינה, אך חשוב להיערך מראש ולקחת בחשבן מספר גורמים מרכזיים.
מיסוי בעבור רכישת דירה
רגע, אנחנו קונים דירה ולא מוכרים וכך יוצרים רווח, אז האם עדיין עלינו לשלם מס? כן, מס רכישה הוא אכן מס מקרקעין משונה, אך הוא קיים ועלינו לקחת אותו בחשבון.
על-פי חוק, כל הרוכש זכות מקרקעין, חייב בתשלום מס רכישה. גובה המס משתנה בהתאם למגוון רחב של גורמים וביניהם: דירה ראשונה אל מול מספר דירות, נכסי מקרקעין שמטרתם איננה מגורים ועוד.
אחת לשנה, משרד האוצר מעדכן את שיעור מס הרכישה. גם אם מדובר בדירתכם הראשונה, אינכם פטורים מתשלום המס. עם זאת, כדאי לדעת כי על-פי העדכון האחרון שיצא בשנת 2019, דירה ראשונה ששוויה עד 1,696,750 ₪ הינה פטורה מתשלום מס. המדרגה שלאחריה המגיעה עד 2,0120560 ₪ הינה 3.5%.
ניתן לקבל הערכה מדויקת של תשלום המס באמצעות סימולטור מס הרכישה של רשות המיסים בישראל.
היכרות עם סביבת הנכס ופרטיו
שוויו של נכס מקרקעין נגזר ממספר רב של פרמטרים שונים. בעת רכישת דירה, אנו מוכרחים לבצע עבודת מחקר שתסייע לנו להכיר את האזור המיועד באופן מדוקדק וקפדני. חשוב לזכור כי מרכיביו של ערך הנכס נובעים מסביבתו הקרובה, קרבתו לבתי ספר ומוסדות ציבוריים, קרבה לנתיבי תחבורה, מצב הדירה הנוכחי ועוד.
כחלק מליווי עסקת נדל"ן, מומלץ לעתים להיעזר במשרד עורכי דין הממוקם בקרבת האזור הגיאוגרפי המיועד, וזאת כדי לקבל חוות דעת מקצועית.
רישום בטאבו
מדובר בערך מן הדברים הראשונים שעורך דין מקרקעין בודק בתחילת העסקה. זכרו כי אם הדירה איננה מוסדרת בטאבו עם רישום הבעלים שמולם אתם מבצעים את העסקה, אז ייתכן ואתם נמצאים לפני סוגיה שאו תבטל את העסקה, או תפתח פתח למשא ומתן ובאשר לשווי הנכס.
את נסח הטאבו ניתן לקבל באופן מידי אל מול משרדי רשם המקרקעין הפזורים ברחבי הארץ. במסגרתו חשוב לבדוק כי כל פרטיו המהווים למעשה תעודת זהות לנכס, אכן תואמים את מצבו הנוכחי. אי-דיוקים כאלו ואחרים עלולים להזיק לכדאיות העסקה ואף להוביל לסירובו של הבנק להעניק משכנתא לרוכשים.
הימנעו מחתימה על זכרון דברים
רוכשים רבים ובעיקר אלו שזוהי עסקת הנדל"ן הראשונה שלהם, עלולים למהר ולחתום על מסמך הנקרא זכרון דברים. מסמך זה הינו חוזה ענייני שהמטרה שלו היא לשמר את זכויותיהם על הנכס ולהבטיח את רכישתו פן הוא יימכר לרוכשים פוטנציאליים נוספים שיגיעו להתרשם מן הנכס.
מוטב לשים את ההתרגשות בצד ולהבין את משמעות החתימה – זכרון דברים הינו מסמך משפטי לכל דבר ועניין, ועל כן הוא גם עלול "לכלוא" את הרוכשים הפוטנציאליים בתהליך הרכישה, וזאת גם אם יימצאו אי אילו סוגיות שיפחיתו את כדאיות העסקה.
הגיעו אלינו לייעוץ
שירן גוילי דהן, הינה עורכת דין מקרקעין בראשון לציון המספקת ייעוץ וליווי משפטי בעסקות נדל"ן בהיקפים משתנים.
צעד אחר צעד נבין את העסקה ואת משמעויותיה תוך שימת דגש על נהירות המושגים וההליכים המשפטיים הצפויים. מטרתנו היא לשמור על מטרותיהם של לקוחותינו ולהגן עליהם מתחילת העסקה ועד לסיומה.
