או למעשה – חוזה מכר
בין שאתם מחפשים חוזה מכירת דירה ובין שאתם מחפשים אחר חוזה קניית דירה, מה שאתם צריכים למצוא ולגבש הוא חוזה מכר. זהו חוזה סטנדרטי הזהה עבור שתי המטרות, ובמסגרתו שני הצדדים מסכימים על שורה של סעיפים ותתי-סעיפים בטרם ביצוע עסקת הנדל"ן. מטרתו של חוזה מכר היא לשמור על האינטרסים של שני הצדדים ולספק ערובות לכך שביטחונם לא ייפגע במסגרת העסקה. לאור זאת, חוזה מכר מנוסח על-ידי עורכי הדין לענייני מקרקעין מטעם שני הצדדים, אשר מוודאים את כשירותה של ההתקשרות החוזית.אין מדובר במסמך אחיד
ניתן למצוא מגוון קווי דמיון בין חוזה מכירת דירה אחד לרעהו, ועם זאת מומלץ שלא להסתמך על דוגמה הקיימת באינטרנט. כשם שכל עסקת נדל"ן מביאה עמה מאפיינים שונים, כך כל חוזה מכר צריך לכלול מגוון סעיפים התואמים את המציאות בשטח. דעו כי כל פרט ולו ה"שולי" ביותר בחוזה, עלול לעלות לכם באלפי ועשרות אלפי שקלים, ואף להוביל לעוגמת נפש גדולה והתדיינות ממושכת בערכאות בית המשפט. בדיוק מן הסיבה הזו, חוזה מכר מנוסח ומתואם בין עורכי הדין, לצורך גיבוש הסכמות וסגירה הרמטית של כל השטחים האפורים שבעסקה.חשיבותו של חוזה מכר
נפתח בכך שעסקת מקרקעין חייבת להיסגר בחוזה שבכתב, וזאת על-פי הוראת סעיף 8 בחוק המקרקעין. כל עסקה אשר נעשית בעל-פה בלבד, דינה כעסקה אשר לא נתקיימה ואין לו כל תוקף משפטי. בנוסף לכך, חוזה קניית ומכירת דירה, חייב לכלול שורה של תנאים בסיסיים שבלעדיהם החוזה איננו תקף והם:- שמות הצדדים המתקשרים ביניהם בעסקת המקרקעין
- מטרת העסקה
- אופי הנכס
- תשלומי מיסי מקרקעין
- תמורה
- הוצאות נלוות
- מועדי תשלום
מה חוזה מכר צריך לכלול?
הגענו לשלב המעניין ביותר – חוזה קניית דירה או חוזה מכירת דירה, חייב לכלול שורה של סעיפים ותתי-סעיפים שונים שמטרתם להגן על שני הצדדים ולהבטיח את ביצוע העסקה בתיאום ציפיות מוחלט בין הנוגעים בדבר. הנה כמה מן הסעיפים העיקריים שצריכים להיכלל בחוזה מכר.פרטי הצדדים
בחוזה מכר חשובל ציין באופן מלא את פרטי המוכרים והרוכשים לרבות מספר תעודת זהות, כתובת נוכחית וטלפון. בכל מה שנוגע לחוזי מכר, כל המרבה במלל ובמידע, הרי זה משובח.הצהרות והתחייבויות המוכר
בחוזה מכירת דירה, על מוכר הדירה להצהיר באופן מלא על פרטי הנכס הנמכר. בין היתר, יצהיר הצד המוכר כי הוא בעליו הבלעדיים של הנכס המפורט בחוזה. כמו כן, יוצהר באשר לשעבודים, הלוואות ומשכנתאות. אם ננסה לתמצת את מטרתם של שורת הסעיפים, אז הרי שהצד המוכר מתחייב בכשירותו ויכולתו למכור את הנכס ללא כל פגם, או לחילופין תוך שהוא מצהיר על הפגמים באופן מלא. כמו כן, יצוין כי כל הפרה של הצהרות המוכר, דינן ביטול החוזה ללא כל התחייבות מן הצד הקונה.הצהרות והתחייבות הקונה
בדומה להצהרותיו של המוכר, כך גם הקונה מתחייב בעבור הצד השני על שורה של צעדים שונים שמטרתם להוביל למימוש העסקה כמצופה על-ידי שני הצדדים. בין היתר, חוזה קניית דירה יכלול את הצהרתו של הרוכש כי בדק את הנכס על כל פרטיו השונים ולשביעות רצונו. במסגרת החוזה, יצהיר הקונה כי הנכס נבדק כהלכה בין אם במסגרת נסח הטאבו ובין אם במסגרות אחרות, ושבדיקותיו השונות לא העלו כל ממצאים הפוגמים בטיב העסקה.משכנתא
במסגרת חוזה המכר, חשוב שתוצהר באופן רשמי קיומה של משכנתא על הדירה / הבית שנרכש. וודאו כי אכן כלל פרטי המשכנתא נרשמים באופן מפורט בחוזה. בין היתר, חוזה מכר יצהיר כי המוכר איננו מחויב לכל משכנתא אשר תילקח לצורך רכישת הדירה.תמורה
בחוזה, תוסדר באופן מפורט ומלא, התמורה שתשולם למוכר מטעם הקונה, כמו גם הסדר התשלומים. למעשה מדובר בהסדרת הפעימות שבהן יועברו התשלומים עבור מוכר הדירה החל משלב החתימה על החוזה ועד לסיום ביצוע העסקה. בתמורה נהוג לציין אף את התשלום אשר נמצא בנאמנות אצל עורך דין, וזאת כדי להבטיח את ביטחונו של הצד הרוכש.מסירת החזקה
בחוזה יפורט באופן חד-משמעי מועד מסירת הדירה לקונה ופיצויים בגין איחור במסירה. כמו כן, מועד המסירה יוסדר בכפוף לתשלום התמורה מטעם הקונה. פעמים רבות מצוין במסירת החזקה, כי הדירה תינתן ללא כל נזק ובהתאם למצבה כפי שנבדקה במעמד חתימת החוזה. סעיף זה כולל גם בדיקת קריאת מונה החשמל, מים וגז, העברת שמות ועוד.מיסים
אין זה סוד, כי ענף המקרקעין כולל בתוכו שפע של מיסוי ותשלומי אגרה שונים. על כן, חשוב לעגן את כל ההסכמות תחת חוזה מכר. בין היתר, יתחייב המוכר לתשלום חשבונותיו ומיסים דוגמת מס שבח. מנגד, הקונה יתחייב מצדו לתשלום המיסים והאגרות הנדרשים דוגמת מס רכישה, הערת אזהרה, בדיקת נסח טאבו וכיוצא בזה.מענה משפטי מלא
קצרה היריעה מלכלול את מלוא הסעיפים הנהוגים בחוזה מכר. עם זאת, ניתן לסכם כי מטרתו של חוזה קניית או מכירת דירה היא בראש ובראשונה להסדיר את היחסים בין הצדדים ולספק מענה משפטי כולל והרמטי. מאמר זה נכתב על-ידי משרד עורכי דין שירן גוילי-דהן, עורך דין נדל"ן בראשון לציון והסביבה.סיכום שאלות
הבסיס הוא דומה, אך חשוב לציין שכל עסקת מקרקעין היא לגופה.
ההמלצה הגורפת היא שלא להסתמך על מסמך כללי.
אם יש מאפיין מסוים בנכס שמצריך הסדרה ביניכם לבין בעל הנכס / הרוכשים, חשוב לעגן זאת במסגרת חוזית.
חוזה שנתון לפרשנות או בעל שטחים אפורים, סולל את הדרך למחלוקות שלא אחת מגיעות לערכאות משפטיות.
מי הם הצדדים אשר לוקחים חלק בעסקה, מה הן המחויבויות של הצד הקונה ושל הצד המוכר, הזכויות, פעימות תשלום, ציון המשכנתא והצהרה שהמוכר איננו מחוייב למשכנתא אותה ייקח הצד הקונה, הסדר מדויק של מועדי התשלום והתנאים הנדרשים לצורך מסירת החזקה.
מתוקף תפקידו של עורך דינכם הוא לנסח את הסכם מכירת הדירה אל מול הצד הקונה / המוכר.
המטרה היא שננסח הסכם שישמור על האינטרס הכלכלי שלכם ויערוב לביצוע העסקה.
