רכישת נחלה
פעמים רבות נעשות פניות למשרדנו בדבר רכישת נחלה. מהי נחלה? כיצד מוגדרת? האם ישנן הגבלות על החלות על נחלה? אילו שימושים ניתן לבצע בנחלה? האם העסקה כרוכה בתשלום והאם היא אפשרית? אילו החלטות חדשות התקבלו ומשפיעות אודות רכישת מקרקעין כאמור?
ראשית, נתחיל בכך כי מדובר בעסקה מורכבת וכי יש להיוועץ עם עוה"ד העוסק במקרקעין בכלל וברכישת נחלות בפרט.
כמו כן, היבטי המיסוי בעסקה כאמור מורכבים וסבוכים ועל כן מומלץ ליטול ייעוץ מיסוי.
המאמר להלן ייסקור מידע בדבר נחלה חקלאית, הגדרתה, הגבלותיה ווכו'. האמור להלן אינו מהווה ייעוץ משפטי, דימני ומשתנה מעת לעת ותלוי נכס.
משטר הנחלות בראי החלטות רשות מקרקעי ישראל:
ראשית, נתחיל מכך כי בעבר בטרם הקמת מנהל מקרקעי ישראל לשעבר (היום: "רשות מקרקעי ישראל"), קרי עד לשנת 1960 כלל מקרקעי ישראל היו מנוהלים על ידי מדינת ישראל, רשות הפיתוח, קרן קיימת לישראל, אפוטרופוס לנכסי נפקדים (נפקדים שעזבו למדינות עויונות וכונס ניהל זאת, עבר לרשות הפיתוח)
בשנת 1960 חוקק חוק רשות מקרקעי ישראל – מטרתו הייתה מתן פתרון לבעיית פיצול הניהול על ידי מסד' גורמים כפי שמתואר לעיל.
תפקידי רשות מקרקעי ישראל:
ניהול מקרקעין כמשאב לפיתוח, קידום התחרות בשוק המקרקעין ומניעת ריכוזיות.
מועצת מקרקעי ישראל:
מועצה אשר הוקמה מכוח החוק ותפקידה לקבוע מדיניות כלכליות, לפקח ולאשר תקציב.
המועצה היא שקובעת את המדיניות לפיה תפעל רשות מקרקעי ישראל. במועצה ישנם 13 חברים – בראש המועצה מכהן השר הרלוונטי.
החלטטות מטעם מועצת מקרקעי ישראל היום מעוגנות בקובץ החלטות המועצה (קודקס).
עד היום התקבלו למעלה מ1500 החלטות. מטרת הקובץ הינה עשיית סדר בכל ההחלטות. הקודס מהווה עדכון של כל ההחלטות העדכניות המהוות של המדיניות הנוכחית של מקרקעי ישראל. הקובץ היכן ניתם לאתר את קובץ ההחלטות/ הקודקס? הקודקס מצוי באתר רשות מקרקעי ישראל רשות מקרקעי ישראל (www.gov.il) ומסודר לפי פרקים.
הפרק הרלוונטי לעניינינו בדבר מדיניות והחלטות רכישת נחלה הינו פרק 8 – הפרק החקלאי, ניהול הקרקע החקלאי.
מדיניות הקצאת קרקע חקלאית:
מס' 1 – 1965 – דנה ומגדירה מהי קרקע חקלאית וכיצד תימסר – קרקע חקלאית תימסר בדרך של חכירה בלבד – החלטה זו עד היום בתוקף. ייצור מוצרים חקלאים ומבנים לצרכי הייצור החקלאי.
סעיף 2 – הייעוד לא ישונה על ידי הרשויות אלא במקרים יוצאים מן הכלל. אנו עדים למדיניות לפיה ישנה חשיבות עליונה לשמירת אלמנט העבודה החקלאית.
הקרקע תוחכר רק ל49 שנים. אם החוכר משתמש כדין לפי המטרות יכול כי החכירה תוארך ל49 שנה נוספים.
סעיף 7 – חוכר נחלה חייב לגור בנחלה, לעבוד אותה ברציפות ובקביעות.
מהי נחלה?
נחלה מוגדרת בקובץ ההחלטות בגודל ובהתייעצות הרשות לפיתוח הכפר המיועדת למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו מהמשק החקלאי שיפותח בה.
המטרה היא נחלה שתיתן פרנסה ליחידה אחת בלבד ולמשפחה אחת בלבד. קיים איסור למכירת חלק מהנחלה או מחציתה. בתנאים מסויימים אפשר לפצל מגרש ולהוציא מהנחלה, אך חייב להישאר לפחות מגרש – זהו חריג לכלל הבסיסי לפיו לא ניתן לפצל ולפגוע בנחלה ויש לפרנסה ולעבדה ברציפות.
נחלה שלא מעובדת הינה נחלה ללא תכלית.
על נחלה משלמים דמי חכירה שנתיים סמליים 400-800 ₪ לשנה. התשלום אינו תלוי בגודל הנחלה אלא במיקומה הגאוגרפי וסיווג היישוב – אך עדיין מדובר בסכום סמלי של דמי חכירה שנתיים. רוב הנחלות ממוקמות ביישובים חקלאים.
ישנו סוג נוסף של נחלה המהווה נחלה בודדת. נחלה בודדת אינה מהווה חלק מיישוב חקלאי ויכולה להימצא בכל מיקום בארץ. ישנן נחלות בודדות בראשון לציון ובאזורים נוספים אשר אינן חלק מיישוב חקלאי.
זה המקום לציין כי ישנם חוזי חכירה ישנים אשר ננוקטים במונח "נחלה", אך אין הכוונה לא כל חוזה לנחלה לפי ההגדרה התקפה היום. השאלה המכריעה האם מדובר בנחלה ומהי נחלה תלויה בייעוד ובגודל השטח.
פס"ד של בית המשפט העליון קבע כי השימוש במונח נחלה נעשה עוד בטרם הקמת רמי" (רשות מקרקעי ישראל) ונהוג היה לקרוא לכלל הנכסים נחלה. לאור האמור ועל מנת להשיב על השאלה האם מדובר ב"נחלה, יש לבחון את המרכיבים הבאים:
גודל אשר הוגדר על ידי שר חקלאות, סיפוק פרנסה, תשלום דמי חכירה שנתיים.
משק עזר – בשונה מנחלה, משק עזר יכול לשמש כפרנסה נוספת (בשונה מנחלה בה החקלאות הינה הפרנסה העיקרית והיחידה). כמו כן, במשק עזר אין חובת מגורים וניתן לפצלה.
בפסקי דין נוספים נקבע כי מבחינים בין משקי עזר ונחלות לפי המאפיינים הייחודים של נחלה. על משק עזר לא יחוולו הכללים החלים על נחלה.
פס"ד מפעלי צאן ישראלי – במשק עזר אין צורך באישור העברה בירושה, ניתן למכור משק עזר, ניתן להעבירו בירושה למס' ילדים (בשונה מנחלה בה ניתן להעבירה רק לבן ממשיך). יש יתרונות רבים וחסרונות רבים.
הרכב נחלה
נחלה ממוצעת כוללת שטח של כ-30 דונם במרכז הארץ. בפריפריה בד"כ הנחלות כוללות 80 דונם. נחלה מורכבת מ3 חלקות. חלקה א' – חלק הכוללת את שטח המגורים, שטח צהוב בו ניתן לבנות שני בתי מגורים וביתרה יהא שטח חקלאי צמוד לבית (חלקת מגורים כוללת בד"כ שטח מוערך של סביב 2.5 דונם). חלקה ב – חלקות עיבוד. לכל חבר ישנה חלקת עיבוד המוגדרת חלקה "ב" אשר מחולקת על ידי האגודה. חלקה ג – חלקה לעיבוד משותף עם יתר החברים.
המעמד המשפטי של בעל נחלה
החלטה מס/' 1 קבעה – חכירה של 49 שנים.
החלטה מס' 1131 – חובות וזכויות לפי הסכם החכירה.
בפועל ישנם חוזי משבצת בין בעלי האגודות השיתופיות לרשות מקרקעי ישראל ובעלי הזכויות מהווים "בעלי רשות" ויונקים זכויות מחוזי המשבצת (עדיין אין חוזי חכירה).
הסיבה היא שיש לרשום את החלקות בטאבו לפי חלקות רישום נפרדות – הליך רישום החלקות הנפרדות עורך שנים רבות ומגביל. האגודה והרשות אמונות על הרישום, וכל עוד אין פרצלציה ביישוב לחלקות א' – לא ניתן לחתום על חוזה חכירה ישיר עם בעל הנחלה.
לאור האמור, בר רשות בנחלה בפני רמ"י ובפני רשויות התכנון יהא בעל מעמד של חוכר לכל דבר ועניין. העברת זכויות תתאפשר על אף שהינו בר רשות, ניתן ליטול משכנתה, מעמדו לא נפגע על אף שהינו בר רשות.
פס"ד בלוך – מעמד בר רשות בנחלה הינו כמעמד של חוכר לדורות לעניין חבות בהיטל השבחה.
במושבים היום חלקות א' מוחכרות ישירות למתיישב, חלקות ב' וג' מוחכרות לאגודה.
בקיבוצים לעומת זאת – מחכירים את כל שטח המשבצת ישירות לקיבוץ. אין הבחנה מהותית בין חלקות א',ב' וג' ולכן היא לקיבוץ ולא לבעלי הדירות – בניגוד למושבים.
בתי המגורים בנחלה
כאמור לעיל, בתי המגורים צריכים להיבנות רק על חלקת המגורים, השטח צהוב, חלקה א'. בד"כ ניתן לבנות בית עיקרי בשטח של עד 160 מ"ר בנוי בפטור מתשלום. מעבר לכך תקום חובת תשלום על כל מטר ובית (בהתאם להגבלות בתב"ע).
הבית השני – ניתן לבנות בית נוסף לבן או הבת של בן הנחלה בפטור מתשלום עד 160 מ"ר.
בית שלישי 55 מ"ר – ניתן להקימו רק אם בנחלה מתגוררים בפועל 3 דורות של נחלה.
אפשרי להקים גם מבני פל"ח – פעילות לא חקלאית – משרד, בית עסק קטן (כפוף לתכנון ולתב"ע).
בקיבוץ – עד 160 מ"ר ליח"ד ללא תשלום – אין הגבלה במספר היחידות עקב אופיו של הקיבוץ.
העברת זכויות בנחלה, דמי רכישה ודמי הסכמה:
העברת זכויות של ברי רשות מכוח הסכם המשבצת – רשאים להעביר בהסכמת רמ"י ובתשלום.
העברת זכויות תתאפשר לכל הנחלה בשלמות. לא ניתן לפצל נחלה ולכן חשוב כי כל החלקות – א, ב וג תעבורנה לנעבר.
בעבר נדרשו דמי הסכמה – שליש מעליית ערך הקרקע. כיום אין תשלום דמי הסכמה אלא יש תשלום אשר נקרא "דמי רכישה" (בעבר היה תשלום דמי הסכמה והיום משולמים "דמי רכישה") – אין מדובר בתשלום זהה, אלא רכיב שונה ואחר לחלוטין.
להעברת זכויות בנחלה ביישוב חקלאי נדרשת הסכמת האגודה. האגודה רשאית לקבל את החבר ורשאית לבחור את חבריה למעט מקרים חריגים בהם נודע לרשות כי ההסכמה הינה מעניינים לא עניינים ושיקולים זרים (שוחד, תשלום וכו'). במקרים כאמור, יש סעיף בהסכם המשבצת לפיו ניתן להעביר ללא הסכמה של האגודה, אלא רק על סמך הרשות. מדובר במקרים חריגים שבחריגים, חוסר תו"ל וכו' אשר נועדו לא לכבול את אותו חבר אגודה שרוצה לעזוב.
בקיבוץ – לא ניתן להעביר את הזכויות אלא בדרך של שיוך דיור. קיבוצים רשאים להמליץ על חברי קיבוץ לחתום על חוזה חכירה מול רמ"י במגרש המשוייך אליו ואז יוכלו להעביר לצדדים שלישיים ביחידה אחת בלבד בהתאם לרשויות התכנון. משטר שונה.
העברת זכויות בנחלה בירושה
הסכם המשבצת קובע כי העברת זכויות אחרי פטירת זכויות מועברות לבני הזוג שנותרו בחיים. לגבי ידועים בציבור ומשפחות אלטרנטיביות – הדברים יבחו באופן פרטני ומקרים כאמור מעסיקים רבות את בתי המשפט.
לאחר פטירת שני בעלי הזכויות – הזכויות יעברו אך ורק לבן ממשיך אחד בלבד אשר מסוגל להמשיך לקיים את הנחלה.
המונח בן ממשיך בהסכמי משבצת (ישנם הסכמים דו צדדים – בין האגודה החקלאית לרשות מקרקעי ישראל וישנם הסכמים תלת צדדיים בין הסוכנות יהודית, אגודה חקלאית ורמ"י). לפי הסכמים תלת צדדים ניתן להורים בחייהם לחתום על התחייבות בלתי חוזרת למרות בן ממשיך בנחלה לאחר פטירתם. ההצהרה מועברת לאישור הסוכנות והאגודה ואז לרמ"י ונרשמת בתיק בנחלה. הזכויות מועברות לבן ממשיך אחרי הפטירה.
כמובן כי הדבר יוצר עימותים בלתי נגמרים בין הילדים.
האם מדובר במתנה או התחייבות לתת מתנה? הפסיקה קבעה שאם ההתחייבות לא אושרה על ידי שלושת הגורמים ולא נרשמה על ידי רמי, אזי זוהי רק התחייבות לתת מתנה, עסקת מתנה שלא הושלמה.
גם אם יתקבלו כל האישורים, עדיין הפסיקה קובעת כי לא השתכלל למתנה שנסתיימה וזאת עד אשר בעל הזכויות ילך לעולמו. בתי משפט מציינים התחייבות מכללא, מטפל ומסייע להורים בחייהם. יש פסיקות מעניינות אך בגדול מדובר בנושא מעניין ומורכב.
סעיף 114 א' לחוק הירושה – בן ממשיך שיקבל משק אחר הפטירה אמור לפצות את היורשים.
לא בהכרח בן ממשיך צריך לפצות אם קיים כתב התחייבות מאת ההורים.
114 ד' – בן ממשיך שעבד במשק יקבל תמורה בפיצוי.
הפתרון:
עיגון זכויות למגורים בחלקת המגורים בנחלה:
מטרת ההחלטה הינה ניסיון התאמת הזכויות בנחלה למערך הזכויות העירוניות כדי לאפשר פתרון לבן ממשיך ולמזער סכסוכים משפחתיים.
ההחלטה קובעת כי תמורת תשלום בגובה של 3.75% מערך הנחלה, יתאפשר בינוי של עד 375 מ"ר בחלקת המגורים וזאת על פי תמהיל שיקבע על ידי בעל הזכויות. אין דרישה לרצף בן דורי ואין מגבלה למספר מבנים אשר יוקמו. בתמורה הזו לא ניתן למכור את הבתים החוצה, אך אין דרישה כי כל הדורות יתגוררו בנחלה. ניתן להעביר ליחיד או קרובו – אח, נכד וכו'. מדובר בהחלטה אשר ניתן להצטרף אליה באופן וולנטרי. מי שרוצה – רשאי לשלם, להצטרף ולהנות מהקלה בהגבלות.
כמו כן, ישנה החלטה לפיה ניתן לרכוש את כלל הזכויות הקיימות והעתידיות למגורים וזאת תמורת 33%, דבר אשר יקנה פטור מוחלט מתשלומים בגין תוספות וכו'. במקרה כאמור, לא צריך לעבור דרך הרשות ואין צורך לשלם בגין זכויות נוספות. כמו כן, במקרה כאמור ניתן יהא לפצל את המגרש. יש פטור גורף לכל מי שישלם בגין הרכישה. כמובן כי ניתן לבצע פיצול מגרשים בהתאם לתכנון.
התנאים להצטרפות להחלטות הינה הסדרת כלל התשלומים החורגים בנחלה אשר לא הוסרדו וכן רישום חלקה א' כחלקה נפרדת. לאחר ביצוע האמור ניתן להצטרף להחלטה ולהנות מהזכויות.
רכישה כפויה בעת העברת זכויות – במועד העברת הזכויות בנחלה כולה, תנאי לביצוע ההעברה הינו תשלום דמי רכישה לרשות עבור מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים. הרשות תמשיך לגבות דמי הסכמה עבור שטחי נחלה שאינם מהווים חלק מחלקת המגורים – וזאת, כאמורכתנאי להעברת הזכויות בנחלה.
יש לציין כי בקיבוצים הדברים מנהלים באופן מעט שונה.
שינוי ייעוד בקרקע חקלאית
במקרה של שינוי ייעוד, רמ"י רשאית הרשות להחזיר לעצמה את הקרקע וזאת תמורת תשלום פיצוי. שינויי ייעוד מאפשר סיום מוקדם של החוזה החכירה (אם רוכשים אותה -יש הגנה לגבי ייעוד המגורים, אך אם לא עדיין חוזר לרשות מקרקעי ישראל).
הפיצוים/ תמריצים משתנים בהתאם לתכנית, נחיצות ההשבה, זהות החוכר, מועד חתימה על הסכם השבה וכו'.
כאמור, רכישת זכויות בנחלה ו/או העברת זכויות בנחלה מהווה סוגיה מורכבת הכוללת בחובה היבטים רבים דורשת התמחות ייחודית וביצוע בדיקות רבות.
לצורך ביצוע האמור מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין וליטול ליווי משפטי מלא עוד בטרם חתימה על מסמכים בדבר הרכישה.
האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי. המידע המובא לעיל דינמי, משתנה מעת לעת בהתאם למדיניות רמ"י ובהתאם לנכס הספציפי.
ייעוץ משפטי יינתן אך ורק באופן פרטי
