עורך דין קניית דירה להשקעה

עסקת נדל"ן לשם השקעה, טומנת בחובה הזדמנות נפלאה לייצר הכנסה נוספת חודשית או לחילופין להמתין עד תבוא האפשרות לבצע מכירה שתניב תשואה נאה.

אולם בבואנו לבצע עסקת רכש של נדל"ן, עלינו לזכור שגם אם אנו באים עם ניסיון קודם, וגם אם ידועות לנו "האותיות הקטנות", הרי שתמיד חשוב שבעל מקצוע יסקור את המהלך ויחפש אחר האפשרות לנורות אדומות.

כמו כל עסקה, בין שקניית דירה ובין שרכישת מגרש או נחלה חקלאית, גם בקניית דירה לשם השקעה, עלינו לבדוק בשבע עיניים שאכן המהלך אנו עושים הוא כלכלי לנו, ועונה על האינטרס שלנו.

מה עלינו לבחון בטרם ביצוע העסקה?

כל נכס מקרקעין באשר הוא, מצריך שורה של בדיקות מקדמיות יסודיות.

המטרה היא שנכיר את הנכס, שנדע במדויק מהו המוצר שאנו רוכשים. הרי אפילו ברכישת שואב אבק אנו נבדוק בין מספר מותגים ונתייעץ עם אנשים, אז על נכס? וודאי שכאן יהיה מדובר בבדיקה שהיא לא פחות מחקירה, וחלקה הניכר של הבדיקה נשען על פעולותיו של עו"ד מקרקעין.

היבטי מס

באם זוהי דירתכם הראשונה, הכירו את המושג מס רכישה.

זהו מס שלמי שאיננו מכיר אותו, הוא וודאי יישמע מעט תמוה – אנו רוכשים דבר מה, ואנו נדרשים לשלם עליו מס, בעוד שלרוב נהוג לקבל כסף וממנו להפריש מס על עצם הסכום שקיבלנו.

ההסבר של המחוקק הוא שנכס גם אם הוא לשם מגורים ולא השקעה, הוא עודנו נכס שיכול להניב תשואה נאה.

לרוכשי דירה ראשונה ישנו פטור ממס רכישה, אלא אם הם מגיעים לתקרה מסוימת (תקרות בדומה לאלו של מס הכנסה).

ברכישת נכס שני (וכל נכס אחריו) ישנן מדרגות הקבועות בחוק:

על אדם הרוכש נכס בסכום עד 1,294,770, לשלם מס בשיעור של 5%.
על אדם הרוכש נכס שני ומעלה בין סכום זה ועד ל-3,884,295 ש"ח, להפריש 6%.
על אדם הרוכש נכס נוסף לנכס הראשון בסכום הנע בין זה לבין 5,348,565, לשלם מס בשיעור של 7%.
על אדם הרוכש נכס מקרקעין שני בשווי של עד 17,828,555 לשלם מס בשיעור של 8%.
ובסכום של למעלה מ-17,828555, ישלם הרוכש 10%.

בדיקת הנכס

או כפי שאנחנו נוהגים לקרוא לו במשרד – בדיקת זהות הנכס.

להסתכל עליו פיזית זה דבר אחד, לסקור אותו מאחורי הקלעים ובהיבט המשפטי זהו נושא אחר לחלוטין.

זוהי בדיקה מקדמית שנהוגה בכל רכישת נכס מקרקעין.

עלינו לבדוק את נסח הטאבו של הדירה או הבית, מסמך שמהווה במידה רבה כתעודת זהות. הוא מציג את בעלי הזכויות על הנכס (ומאפשר לדעת אם אולי ישנו אדם נוסף שעלינו להכיר במסגרת העסקה), הוא מציג את גודלו של הנכס (ומאפשר לנו לזהות אם ישנן חריגות בנייה), וכן פרטים רבים נוספים לרבות שעבודים ועיקולים.

ומה באשר לדירה מקבלן?

באשר לרכישת דירה מקבלן, עלינו לזכור שלרוב אין מדובר בנכס שנראה לעין. ייתכן והוא עודנו בבנייה או יתרה מזאת עוד טרם הונחה הלבנה הרשונה.

חשוב לבחון מספר היבטים חשובים לרבות הגדרה מסוידקת של מועד מסירת החזקה על הנכס, רישום בחוזה המכר על איחורים אפשריים במסירת הנכס, בדיקה באם ישנה ערבות בנקאית אצל הקבלן וכן הגדרת פעימות תשלום.

על כך וכן על נושא רכישת דירה יד שנייה תוכלו למצוא מדריך רחב ומקיף אודות קניית דירה