אי מתי והאם ניתן לתבוע פירוק שיתוף אם הזכויות אינן רשומות בלשכת רישום במקרקעין
נפוצים הם המקרים בהם קיימת בעלות משותפת במקרקעין. בעלות משותפת ואופן ניהול המקרקעין לעיתים עשוי להיות מורכב, לעלות קשיים ומעלה את הצורך בפירוק השיתוף במקרקעין.
בעלות משותפת, אשר נהוג לכנותה בעלות במושע, נוצרת לעיתים באופן רצוני ולעיתים שלא באופן רצוני.
בעלות משותפת הנוצרת מבחירה פעמים רבות נובעת מצרכי מימון – לדו': קבוצת יזמים אשר בוחרים לחבור יחד לצורך רכישת מגרש, רכישת דירה, רכישת זכויות, מימון הפרוייקט והבניה – היות ולא די בכוחו הכללי של אחד לבדו ברכישה ובהוצאתו אל הפועל של הפרוייקט.
בעלות משותפת אשר נוצרת שלא מבחירה – הדוגמא הקלאסית הינה בזכויות במקרקעין אשר מתקבלות בירושה. פעמים רבות, בין היורשים אין כל קשר, מספר היורשים הוא רב וכו'.
המציאות מלמדת כי נוצרים מקרים בהם הבעלים במשותף בזכויות מבקשים לפרק את השותפות במקרקעין – לעיתים עקב חילוקי דעות, לעיתים עקב צרכים כלכלים וכו'.
תביעת פירוק שיתוף מכח חוק המקרקעין:
ככל והבעלים במשותף אכן נרשם ככזה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), הרי שקמה זכותו לתבוע את פירוק השיתוף בהתאם להוראות חוק המקרקעין.
הזכות לתבוע פירוק שיתוף מעוגנת בסעיף 37 לחוק המקרקעין ומאפשרת לכל שותף במקרקעין לתבוע את הפירוק.
ומה באשר למי שזכותו טרם נרשמה במלואה בלשכת רישום המקרקעין ולטובתו רשומה רק הערת אזהרה או בעל זכות חוזית, זכות אובליגטורית בלבד?
נפוצים הם המקרים בהם מסיבות כאלה ואחרות, רישום זכויות הבעלות בטאבו לא הושלם.
יש לשים לב ולציין כי בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי פירוק שיתוףך מכח חוק המקרקעין ניתן לתבוע אך ורק לבעל זכות קניינית אשר נסתיימה ברישום. דהיינו, מי שלא "דאג" לכך כי זכות הבעלות תסתיים ברישום בטאבו, ולטובתו רשוה רק הערת אזהרה וקייממת זכות אובליגטורית (דהיינו, זכות חוזית) – הרי שהוא לא יוכל לתבוע פירוק שיתוף מכח חוק המקרקעין
.כך למשל נקבע בפס"ד ת"א 1719-09 רשות המסים נ' שילוחי כי "כל עוד לא נרשמה התובעת כבעלת זכויות במקרקעין, אין היא יכולה להיחשב כבעלת זכות כזו לצורך פירוק השיתוף. עסקה במקרקעין טעונה רישום ומסתיימת ברישום, וכל עוד לא הסתיימה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה (סעיף 7 לחוק המקרקעין). עסקינן אפוא בזכות אובליגטורית בלבד הקיימת לבעל הערת האזהרה ואין לט כל זכות קניינית במקרקעין ממילא אינו יכול להיחשב כ"שותף" במקרקעין.
כאמור, דברים דומים במהותם נפסקו במספר רב של פסקי דין.
זאת ועוד, גם כאשר בעל הערת האזהרה הוא כונה נכסים – אין הוא יוכל לבוע פירוק שיתוף היות ולטובתו רשומה הע"א בלבד (ת"א 1447-13 זר נ' זועבי).
פירוק שיתוף מכח חוק המטלטלין – האמנם?
האם יוכל בעלהזכות החוזית לבקש פירוק שיתוף שלא מכוח חוק המקרקעין ולבצע זאת מכוח חוק המטלטלין? בפס"ד רוטמנש נ' א.פ.י.א.ש.ר פיתוח והשקעות בע"מ נדונו נסיבות בהן המשיבה היתתה בעלת זכות חוזית, זכות אובליגטורית להירשם כבעלים, בעוד שהמבקשת הייתה בעלת זכויות בעלות רשומות. ביהמ"ש קבע כי הזכויות אינן בעלות מעמד שווה (האחת בעלת מעמד קנייני והשניה בעלת מעמד חוזי) ועל כן, לא ניתן לתבוע פירוק שיתוף גם מכוח חוק המטלטלין.
עם זאת, בפס"S בעניין אחר נאמר באמרת אגב ע"י כב' השופת פיינסוד-כהן כי "ביחס לעסקאות שבוצעו וטרם נרשמו,אך רשומה ביחס אליהן הערת אזהרה, איני מוצאת להעלים עין מקיומן".
דהיינו, ככל, נראה כי עמדת ביהמ"ש היא כי הזכות לפירוק שיתוף קמה אך ורק עם רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
על כן, דרך המלך היא לדאוג להשלמת הרישום ולאחר מכן לפתוח בהליך תביעת פירוק השיתוף.
עם זאת, ראינוו באמרת הגב עמדה לפיה כי קשה ולא ניתן להתעלם מזכותו של בעל הערת האזהרה.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ונועד להנגשת מידע בלבד.
ייעוץ משפטי בנדל"ן ינתן באופן פרטני בהתאם לנסיבות, לעסקה ולצדדים הספציפים.
