הסכמי שכירות בזמן הקורונה

תשלום או הקפאת דמי שכירות בימי משבר הקורנה

מזה תקופה הגיע אל מחוזותינו נגיף הקורונה – COVID-19 אשר בעקבותיו, בימים האחרונים נכנסו לתוקף תקנות לשעת חירום המגבילות את התנועה ומשפיעות על הכלכלה באופן נרחב (תקנות שעת חירום (הגבלת מספר העובדים במקום עבודה לשם צמצום התפשטות נגיף הקורונה החדש), התש"ף-2020 מיום 22.3.3030 להלן: "תקנות לשעת חירום")

לינק לתקנות לשעת חירום >>

למשבר הקורונה השפעה על הכלכלה בכלל, על ענף הנדל"ן בפרט, עסקאות מקרקעין, חוזים ושכירויות. לאור המצב, בעלי עסקים רבים וחברות רבות אינם מורשים לפתוח את בתי העסק בימים אלה ונפגעים כלכלית אנושות. בין היתר, שואלים עצמם הנפגעים הכיצד יוכלו לעמוד בהתחייבותם הכלכליות בתקופה זו.

במאמר זה נעסוק בשאלת הסכמי השכירות, תוקפם, אפשרות הקפאת, ביטול חוזה השכירות וכו' בגין המושכר בו מתנהל בית העסק ובגין דמי השכירות אשר מועברים מאת השוכר למשכיר.

מבלי להיכנס לשאלות נוסח חוזה השכירות הקונקרטי והספציפי אשר נחתם בין המשכיר לשוכר, ותוך הנחה כי לא קיימת לשוכר אפשרות חוזית לביטול מיידי וכי על פניו, עליו לסיים את תקופת השכירות בהתאם להוראות ההסכם – נבחן אילו הוראות חוק עשויות לסייע ולעמוד לזכות השוכר.

"פטור מחובת התשלום" – סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971

"פטור מחובת תשלום" – זוהי כותרתו הכתובה של סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה")

חוק השכירות והשאילה מכיל סעיף קונקרטי אשר בנסיבות מסויימות מקנה לשוכר פטור מחובת תשלום דמי השכירות בגין המושכר.

הסעיף קובע כי אם נמנע מן השוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות מנסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו (והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך) יהא פטור מתשלום דמי השכירות וזאת אם השוכר לא ידעעל הנסיבות בעת כריתתת החוזה, לא יכול היה לדעת ולא יכול היה למנוע אותן.

וזו לשון החוק המדוייקת:

"פטור מחובת התשלום

15.  (א)  היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.

          (ב)  הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען."

לצורך הנוחות, נפרק את סעיף החוק למרכיבים לפיהם יהא פטור לשוכר מתשלום דמי השכירות בגין תקופה בה הייתה קיימת מניעה בשימוש במושכר:

  1. המושכר מהוה מקרקעין 
  2. נמנע מהשוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות 
  3. המניעה משימוש במושכר נבעה מנסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו 
  4. השוכר לא ביטל את החוזה בשל כך
  5. בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען

ככל ומתקיימים כלל היסודות המנועים לעיל, הרי שהשוכר יוכל לפעול בהתאם להוראות הסעיף ולטעון כי הוא פטור מדמי שכירות על פי דין.

יש לשים לב כי הסעיף עוסק בכל מושכר שהינו מקרקעין – מסחרי, משרדים, חקלאי וכו' ולכן יכול להתאים למגוון רחב של בעלי עסקים.

יש לשים לב כי הבסיס לשימוש וטענה לפי זה הינו שימוש במושכר אשר נבע ממניעה בנסיבות שקשורות באופן ישיר למושכר ולדרכי הגישה אליו. לדו' – בנסיבות מסויימות ניתן לטעות כי מושכר המשמש כחנות המצויה בתוך קניון, אשר בימים מסויימים בתקופת השכירות סגור לחלוטין מונע את אפשרות השימוש במושכר לרבות דרך דרכי הגישה אליו.

אמנם עסקים רבים חווים קושי בתשלום דמי השכירות בתקופה זו, אך סביר להניח כי יהיה קשה לקשור טענה המתבססת על ירידה בהכנסות בבית העסק הספציפי גרידא במצב בו באופן חוקי, פיזי – ניתן היה להשתמש במושכר ובדרכי הגישה אליו לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה. 

כמו כן, יש לקחת בחשבון כי מונחים רבים בתוך הסעיף נתונים לפרשנות כגון – "נסיבות שהיה עליו לדעת" וכו'. נכון לימים אלה, בתי המשפט פועלים במתכונת פגרת חירום וטרם הביעו עמדתם בסוגיה.

יש לבחון באופן ספציפי את סוג העסק המופעל במושכר, תחולת ההנחיות והתקנות על המושכר ואת אפשרות תחולת הסעיף.

"סיכול חוזה" – סעיף 18 לחוק החוזים ו"כח עליון"

ישנה אפשרות משפטית לבחון האם ניתן להחיל הוראות סעיף 18 לחוק החוזים, בדומה לדברים שנכתבו במאמר מיום 17.3.2020בדבר הסכמי מכר, גם על הסכם שכירות.

למעבר למאמר בדבר סעיף 18 לחוק החוזים ו"כח עליון" >

לסיכום, יצויין כי בתקופה זו הן המשכירים והן השוכרים מצויים בכאוס ובקושי רב. אין המשכירים ואין השוכרים יודעים כיצד ומתי יגיע סופו של המשבר.

ראש לשכת עורכי הדין, עוה"ד אבי חימי, העביר מכתב ביום 22.3.2020 לגורמים בכירים בדבר השפעת המשבר על שוק הנדל"ן, הכאוס הצפוי בשוק השכירויות, הנזקים הצפויים למשכירים ולשוכרים והציע מספר פתרונות סיוע כגון הקמת קרן מימון, גיבוש החלטה ועמדה בדבר וכו'.

אז כיצד יש לפעול כעת?

כפי שצויין במאמר מיום 17.3.2020, המצב דינמי ומשתנה מדיי יום. יש לבחון בנקודת הזמן הרלוונטית כל מקרה לגופו, כל הסכם באופן ספציפי ופרטני, טיב הנסיבות, הצדדים, אופי העסק המופעל המושכר וכו'

המלצתי היא לפני הכל לנסות ולקיים מגעים בין הצדדים, להגיע להסכמות והבנות – ובכך להימנע ככל האפשר מסכסוכים משפטיים והוצאות נוספות אשר יכבידו גם הם ויוסיפו על הנזקים הכלכלים הן של המשכיר והן של השוכר.

משרדנו מציע הליכי גישור בדרך של הסכמה בדבר דמי השכירות בתקופת הקורונה לצדדים המעוניינים להימנע ממתן מקום לפרשנות ופתיחת הליך משפטי.

מאחלים ומייחלים לבריאות איתנה ולימים בטוחים יותר.

זמינים עבורכם בימים אלה לביצוע פישות ייעוץ משפטי אונליין.

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, אלא מאמר דעה והנגשת מידע כללי בלבד. ייעוץ משפטי יינתן באופן פרטני בהתאם לנסיבות המקרה הספציפי ולמשתנים נוספים.

מאמר זה נכתב על-ידי עורכת דין מקרקעין שירן גוילי דהן

שתפו מאמר זה

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin

מוזמנים להתייעץ עמנו!

לאור התפשטות נגיף הקורונה, השפעותיו והשלכותיו, הינכם מוזמנים להתייעץ עם משרדנו באמצעות הוואטסאפ, השארת פרטי קשר או שיחה טלפונית.

לפרטים התקשרו 052-5488851 או השאירו פניה​

052-5488851 | ייעוץ משפטי