עסקאות נדל"ן בזמן נגיף קורונה

השפעת נגיף הקורונה על הסכמי מכר, קיום חוזה, רכישה ומכירת נכסי נדל"ן – עו"ד שירן גוילי דהן, 17.3.2020

מזה תקופה פקד אותנו נגיף הקורונה COVID-19, אשר הוגדר על ידי ארגון הבריאות העולמי כמגיפה עולמית.

לצד ההשלכות על בריאות הציבור וההשלכות הכלכליות – רבים תוהים מהן ההשלכות המשפטיות הנגזרות מהופעת הנגיף, כיצד הדבר משפיע על קיום חוזים אשר נחתמו זה מכבר, האם יש לקיים את הוראות החוזה שנחת או שמא לדחות את המועדים הקבועים בהוראות עקב הופעת הנגיף.

מהו המצע החוקי הקיים החל על הסכמי מכר דן בדבר? האם נגיף הקורונה נכנס תחת פרשנות המונח הנפוץ (בעיקר בחוזי קבלן)"כח עליון"? כבר בשלב זה יאמר כי בימ"ש, אשר עובד בימים אלה במתכונת חירום בלבד, נכון למועד כתיבת מאמרי זה, טרם נתן את עמדתו בדבר פרשנות המונח.

מבלי לדון בשלב זה בהוראות ההסכם הספציפי עליו חתמתם, נתחיל בסקירת המצע החוקי הקיים אשר עשוי לשפוך אור בדבר:

"סיכול חוזה" - חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970

חוק החוזים (תרופות) כולל סעיף אשר דן בסיכול חוזה, המסייג זכאות לתרופות בגין "הפרה" בגין נסיבות שהמפר לא ידע עליהן ולא יכל לדעת עליהן מראש ולא יכול היה למנוע אותן וקיום החוזה באותן הנסיבות הוא בלתי אפשרי.

להלן לשון הסעיף:

"פטור בשל אונס או סיכול החוזה

18.  (א)  היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

          (ב)  במקרים האמורים בסעיף קטן (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או, על פי בחירה כאמור בסעיף 9, לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות הענין ובמידה שנראה לו."

האם יוכל המפר לטעון כי הפרתו נכנסת תחת הוראות סעיף זה, מהווה סיכול חוזה ואינו חב בפיצוי הפרה ו/או בתרופות אחרות? נראה כי בנסיבות מסויימות, יוכל לנסות לטעון המפר, אם אכן התקיימו התנאים הנ"ל כי החוזה "סוכל".

פיצוי בשל איחור במסירה – חוק המכר (דירות) לאור נגיף הקורונה

מזה מספר ימים, קראו ארגוני קבלים רבים להכיר בנגיף הקורונה ככזה הנכנס תחת המונח "כוח עליון" וכי אין לחייבם בתשלום פיצוי סטטוטורי הקיים בחוק המכר (דירות).

להלן לשון החוק:

"פיצוי בשל איחור במסירה (תיקון מס' 5) תשע"א-2011

5א.     

          (ג)   על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."

ככל ואכן יוכיח הקבלן/מוכר כי התקיימו מרכיבי הסעיף באופן ספציפי ופרטני – אזי עשוי בית המשפט להכריע כי אינו חב בפיצויים.

עם זאת, יש לזכור כי נגיף הקורונה פגע כלכלית במרבית האוכלוסיה באופן כזה או אחר וכי לא ניתן לדעת באיזה שלב הדברים ישובו לסדרם ובאיזו מדיניות ופרשנות ינקוט בית המשפט.

פרשנות המונח "כח עליון" בראי קורונה:

בחוזים רבים, בעיקר בחוזי מכר מול קבלן, קיים המונח "כוח עליון" אשר מאפשר דחייה של קיום חיובים ו/או לחלופין מבטיח כי חיוב אשר התעכב עקב אירוע אשר נכלל תחת הגדרת "כח עליון" – לא יהווה הפרת חוזה.

יצויין כי בתי משפט פעמים רבו נטו לתת פרשנות מאוד מצומצמת למונח כח עליון – הן במלחמות שפרצו, אירועי לחימה וכו'.

עם זאת, יצויין כי מאז קום המדינה לא נדרש בית המשפט למתן פרשנות בדבר "מגיפה עולמית" אשר השפיעה על המשק באופן כה נרחב.

סעיפים ספציפים אשר דוחים חיובים עקב שביתה והשבתה

חוזי מכר רבים כוללים סעיפים כללים אשר מאפשרים דחיית חיובים הדדית בעת מצב בו קיימת "שביתה" ו/או "השבתה" של המשק ורשויות. סעיפים כגון אלה, יכולים לחסוך דין ודברים בדבר פרשנות המונח והאופן שבו צריך לנהוג. ועדיין – אם המונח לא מפורט דיו, ניתן יהא לתהות מהי השבתה? האם יש צורך בהשבתה מלאה או שמא די בהשבתה חלקית אשר בפועל – גורמת לדחיית החיובים. התשובה הינה בהתאם לסעיף הספציפי, החוזה הספיציפי, הנסיבות הספיציפיות.

נדל"ן בזמן קורונה - אז מה עושים כעת?

אם כבר חתמתם על חוזה מכר, בין אם אתם מוכרים, רוכשים, יזמים או משקיעים ומועד המסירה ו/או התשלום קרב בהתאם להוראות ההסכם – מומלץ לנסות ולפעול לקיום החוזה באופן רגיל לפי המועדים הנקובים בו.

ככל ולא ניתן יהא לבצע זאת בהתאם לנסיבות אובייקטיביות, מומלץ לקיים מגעים ולהגיע להבנות ולהסכמות מול הצד השני בהתאם למתווה העסקה הספציפי, המניעה המעכבת את ביצוע החיוב הספציפי והצדדים הספציפים – ובכך לחסוך דיונים מיותרים בדבר פרשנות חוזית ו/או משפטית אחרת.

במקביל, יש לבחון את הוראות ההסכם הספציפי עליו חתמתם, לבדוק אם ואיזה מענה הוא נותן בנסיבות הסצפציפיות – ובמקרה הצורך להשתמש בו.

ככל ולא ניתן יהא להגיע להסכמות – יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי פרטני וספציפי.

שאלות נפוצות על נדל"ן ועסקאות מקרקעין בזמן נגיף הקורונה

  • אני לפני רכישת ו/או מכירת נכס – האם כדאי לבצע זאת כעת?

שאלה גדולה התלויה במשתנים רבים. יש שיגידו כי המחירים יורדים עקב המצב וכי מדובר בהזדמנות – אין זה מקומי. מבחינה משפטית –  יש לזכור כי יש לבצע רכישה באופן בטוח וודאי לאחר שהתבצעו כלל הבדיקות הרלוונטיות באופן מלא ובלתי מתפשר. טרם רכישת נכס יש לבצע בדיקות מקדמיות באופן מקיף ומלא, מה שבימים אלה מעט מוגבל – שכן, הרשויות המקומית, אגפי ההננדסה, רשות מקרקעי ישראל, לשכת רישום המקרקעין ומשרדים רבים – פועלוים בימים אלה באופן מצומצם ואיננו יודעים מה יהיה הלאה. יכול מאוד כי לא ניתן יהיה לרשום "הערת אזהרה" ולבצע בדיקות ופעולות.

כמו כן, יש לקחת בחשבון את סוגיית מימון הנכס ואת זמינות הבנקים ומתן משכנתאות בימים אלה.

בימים אלה, ככל ולא ניתן לבצע את מלוא הבדיקות באופן מלא, אם בכל מקרה מעוניינים "לחתום" ולשריין את העסקה – יש לבחון אפשרות חתימה על "הסכם על תנאי" ולהקפיד היטב על אופן ניסוחו ודקויותיו.

  • חתמתי כבר על חוזה – האם אני חייב לעמוד בלוח הזמנים ובהוראות ההסכם עקב הקורונה?

כפי שצויין מעלה, תשובה לשאלה הינה תלויית חוזה ותלויית פרשנות. עצתי היא לא להגיע למקום בחינת "הפרשנות" בשלב זה ולנסות לקיים את החוזה כרגיל, בהתאם למועדים הנקובים בו. אם בכל זאת לא ניתן עקב מניעהאמיתית בלתי פתירה – ממליצה לנסות ולהגיע להסכמות והבנות מול הצד השני.

ככל ולא ניתן יהא להגיע להסכמות – יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי פרטני וספציפי לאחר בחינת הוראות ההסכם ובהצאם לנסיבות הספציפיות.

  • האם ניתן כעת לרשום הערת אזהרה, משכנתה או זכויות ב"טאבו" (לכת רישום המקרקעין")?

נכון לכתיבת שורות אלה לשכת רשות המקרקעין כמו משרדים רבים במשרד המשפטים פועלת באופן מצומצם וסביר כי יהיה עיכוב בביצוע הרישום, אם בכלל.

הדבר משפיע הן על השלמת רישום בתום עסקה, הן על נטילת משכנתה, מחזור משכנתה, רישומי הערות וביצוע עסקאות.

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי אלא הנגשת מידע כללי וחלקי. ייעוץ משפטי פרטני ישתנה בהתאם לחוזה ספציפי, מתווה עסקה, הצדדים וטיב הנכס.

לקבלת ייעוץ משפטי יש ליצור קשר באופן פרטני.

משרד עורכי הדין גוילי דהן עומד לשירותכם בימים אלה ומאחל ימים בטוחים ובריאות איתנה לכולם. בימים מורכבים אלה – משרדנו מבצע פגישות ייעוץ משפטי און-ליין באופן מקוון, מרחוק בתיאום מראש.

שתפו מאמר זה

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin

מוזמנים להתייעץ עמנו!

לאור התפשטות נגיף הקורונה, השפעותיו והשלכותיו, הינכם מוזמנים להתייעץ עם משרדנו באמצעות הוואטסאפ, השארת פרטי קשר או שיחה טלפונית.

לפרטים התקשרו 052-5488851 או השאירו פניה​

052-5488851 | ייעוץ משפטי