בדיקת פטור מהיטל השבחה
מכירת דירה מביאה עמה התרגשות רבה וציפייה לרווח המתקבל כתוצאה מן השבח שבין ערך הנכס הנוכחי לבין ערכו המקורי. אולם אחד מן ההיבטים החשובים אותם סוקר עורך דין מקרקעין לקראת ביצועה של העסקה הוא היבטי מיסוי המקרקעין עליהם חייבים בעלי הנכס בעבור הרשויות השונות. לצד מס השבח, ישנו מיסוי המשולם לוועדה המקומית לתכנון פיתוח. מדוע ולמה שוועדה זו תרצה אף היא נתח מהכנסות העסקה? ישנם 2 תרחישים עיקריים בהם אנו עשויים להידרש לתשלום המס:
- השבחת הנכס – השבחתו של הנכס על-ידי קבלת אישור חורג או אישור הקלה. אפשר להדגים זאת על הוספת מרפסות למבנה במסגרת פרויקט עצמאי של הדיירים לשיפור החזות של הבניין, הוספת פרגולה, הוספת יחידה דיור וכיוצא בכך.
- השבחת הקרקע – לצורך הדוגמה כאשר בעל קרקע מבקש להגדיל את הזכויות על הקרקע.
יצוין כי המס משולם אך ורק עם מימושו של הנכס שהושבח ולא קודם לכן.
כחלק מן ההכנות לקראת עסקת מכירת הדירה, מטרתנו היא לבחון באם זכאים בעלי הזכויות על נכס לקבלת הקלות או אף פטור מלא מתשלום היטל ההשבחה. במאמר שלפניכם נסקור את הקריטריונים בהם עלינו לעמוד.
מקרי בוחן לקבלת פטור
חשוב לציין שכל מקרה לגופו, וייתכנו נסיבות מסוימות אותן יהיה מוטב לשקול בעת הגשת הבקשה לקבלת הפטור. במסגרת קבלת השירות ממשרדנו נבחן בקפידה את הנכס ואת הנסיבות הקיימות ונגיש את מסקנותינו.
- שכונת שיקום – קצרה היריעה מלפרט את משמעותו של פרויקט שיקום שכונות, אך ניתן לציין כי מדובר פרויקט שהוכרז על-ידי הממשלה ב-1977. מטרת הפרויקט היה לשקם אזורים שהוגדרו כאזורי מצוקה. כאשר מתקיימת השבחה של מקרקעין בעבור צורכי מגורים באזורים אלו, הרי שניתן להגיש בקשה לפטור מהיטל השבחה.
- הרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר – אין מדובר בפטור גורף כי אם במקרה אשר מצריך בחינה מדוקדקת של מידת התאמתו לאמור בחוק המקרקעין. אם נתייחס לקריטריונים באופן כולל, אז הרי שעל הרחבת שטח דירה שאיננה עולה על 140 מ"ר, לא יוטל היטל השבחה בגין קבלת היתר הבנייה.
- השבחת נכס לאור תכניות ארציות – דוגמה פופולרית לכך היא פרויקטים לתמ"א 38.
- נגישות – הוספתם של שטחי לצורך הנגשת מבנים איננה נחשבת לפרויקט בנייה אשר נדרש בתשלום היטל השבחה.
מועד תשלום היטל השבחה והגשת ערעור
הגשת ערעור על היטל השבחה מתבצעת כאשר מתקבלת בקשת התשלום.
כאמור, תשלום היטל ההשבחה נדרש אך ורק עם מימוש מכירת הנכס. אין להמתין עד לרגע האחרון או להניח שייתכן והערעור יצלח. יש לבחון בקפידה את הנסיבות הקיימות, וזאת כדי לספק תחזית מדויקת של הרווח שמוכר הדירה ישלשל לכיסו.
חשוב לזכור כי עסקת נדל"ן למכירת דירה, מטרתה ככל הנראה תהא להשתמש בכסף הנכנס לצורך רכישת נכס חדש. על כן, כל סכום כספי אשר יתגלה במפתיע כחייב במס, עלול להוביל לנסיבות מורכבות עמן יידרש להתמודד מוכר הדירה.
משרד עורכי דין שירן גוילי דהן מספק שירותים משפטיים מקיפים וישמח ללוותכם בצעד המרגש לקראת מכירת הנכס.
