פטור ממס שבח במכירת דירה

"דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה"

כעת, נתמקד במרכיב "דירה שבנייתה נסתיימה". הגדרה זו משפיעה רבות ולעיתים היא זו שתכריע האם יהא זכאי המוכר לפטור או לא.

כדי שדירה תיכנס להגדרת "דירת מגורים" יש לודא כי מדובר ב"דירה שבנייתה נסתיימה".

כאשר מדובר בדירה יד 2, אשר קיימת שנים רבות והמוכר מחזיק בה שנים רבות סביר להניח כי השאלה לא תעלה.

מה בדבר שלד של דירה? מה בדבר דירה המצויה בשלבי בניה אך מיועדת למגורים? ככל ובניית הדירה טרם נסתיימה – אין המוכר יהא זכאי לפטור. מכאן – עולה השאלה מתי תיחשב הדירה כ"דירה שבנייתה נסתיימה". רבים נוטים לחשוב כי טופס 4 מהווה את נקודת הזמן ואת הגורם המכריע בדבר הגדרת "דירה שבנייתה נסתיימה" – אךאין הדבר נכון בהכרח.

יצויין כי ישנם מקרים "אפורים" רבים, מקרי ביניהם, אשר קיים סיכון כי לא יוכרו כדירה שבנייתה נסתיימה. קבלת ייעוץ מעורך דין מקרקעין בהתאם לנסיבות הספציפיות למקרה תסייע לכם רבות בתכנון העסקה. יודגש כי דיווח באופן נכון על ידי עורך דין מקרקעין בקיא במטריה למסמ"ק הינו הכרחי.

מתי תעלה שאלה בדבר בדירה שבנייתה נסתיימה? סביר להניח כי השאלה תעלה כאשר מדובר בדירה חדשה שנרכשה מקבלן או חברה, דירה שנרכשה במסגרת תמ"א 38, דירה שנבנתה באופן עצמאי על ידי המוכר בתקופה האחרונה – הגדרת המונח "דירת מגורים" ישפיע רבות.

דוגמא: מוכרת דירה מכרה דירה אשר בנתה אותה באופן עצמאי על קרקע.

המוכרת גרה בדירה 19 חודשים, אך טופס 4 התקבל רק בשלב מאוחר יותר, כ6 חודשים לפני יום המכירה.

דוגמא נוספת: דירה שנרכשה במסגרת פרוייקט תמ"א (דירה חדשה) אשר טרם התקבל בה טופס 4.

האם המוכרת תהא זכאית לפטור? במקרה זה השאלה הנשאלת היא באיזה שלבנ הפכה הדירה הנמכרת ל"דירת מגורים" מהי דירת מגורים? מתי הייתה ראויה למגורים? האם טופס 4 הוא קרטריון הכרחי וממנו יספרו אותם 18 חודשים אשר מנויים בלשון החוק?

בעת זו יצויין כי ישנה חשיבות מכרעת לאופן הדיווח למיסוי מקרקעין בדבר העסקה, אופן בקשת הפטור וההתנהלות. עורך דין מיסוי מקרקעין ועורך דין מקרקעין מנוסים ומקצועיים הם אלה אשר ידעו לכוון לקבלת הפטור.

למשרד עורכי דין נדל"ן שירן גוילי דהן ניסיון רב בביצוע דיווחים כאמור והצלחות בקבלת פטורים במקרים "אפורים" שאינם חד משמעיים.

"דירה שבנייתה נסתיימה" מוגדרת בקובץ הפרשנות לחוק מס שבח מקרקעין המכונה "חבק" באופן הבא:

"להלן המקרים בהם יראו את הדירה כדירה שבנייתה נסתיימה לצורך מס שבח:

1. הומצא אישור מהרשות המקומית (טופס 4) כי הבנייה הסתיימה ואישור חיבור מים וחשמל.
2. בניית הדירה הסתיימה מכל הבחינות, למרות שאינה מחוברת לחשמל ומים ויש בה כל המתקנים והאביזרים החיוניים לשימוש למגורים.
3. על אף האמור בפסקה ב' –אם חסרים אביזרים לא חיונים שעלות התקנתם או רכישתם אינה עולה על 5% משווי הדירה כגמורה, יראוה כ"דירת מגורים".

דהיינו טופס 4 אינו מהווה תנאי הכרחי להגדרת הדירה כדירה שבנייתה נסתיימה וכדירת מגורים.

הראציונל הוא כי ישנם מקרים רבים בהם מבחינה פרוצדוראלית עולים עיכובים בעת קבלת טופס 4. אין זה יתכן כי מן המוכר תישלל אופציית קבלת הפטור עקב עיכובים כאמור.

כמו כן, בפסיקה נקבע בין היתר כי יש לבחון את שאלת בנייתה נסתיימה בהתאם למתקנים החיוניים הקיימים בפועל בדירה.

יש לציין כי אין רשימה סגורה וחד משמעית ויש לבחון כל מקרה לגופו וליצור מתווה בהתאם לנסיבות ובהתאם להוראות החוק.

שימו לב כי אופן הדיווח הוא קריטי וכי ראוי שיעשה אך ורק על ידי עורך דין מקרקעין אשר מבצע דיווחים כאמור בתדירות גבוה.

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, אלא מידע כללי בלבד.

ייעוץ משפטי ינתן באופן פרטני בעת פגישת ייעוץ בהתאם לנסיבות הספציפיות.

לקביעת פגישת יעוץ עם עורך דין מקרקעין, עורכת דין שירן גוילי דהן – 052-5488851