רכישת דירה באמצעות רכישת זכויות חכירה

"רכישה" מאת רשות מקרקעי ישראל

רבים לא יודעים כי מרבית המקרקעין המצויים ברחבי המדינה מוגדרים כמקרקעי ישראל [1].

מקרקעי ישראל הינם מקרקעין אשר מוחזקים בבעלות זרועות המדינה וגופיה. מקרקעי ישראל מהווים רוב מוחלט מן המקרקעין המצויים על רחבי שטחי מדינת ישראל וכיום עומדים על מעל 90% מכלל המקרקעין מהקרקעות המשתרעים על שטחי ישראל [2]. על כן, ככל ואתם מצויים ערב הליך של רכישת דירה, קיים סיכוי גבוה דיו כי הזכויות בדירה שאתם מעוניינם לרכוש הינן זכויות ב"מקרקעי ישראל", המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (לשעבר: מנהל מקרקעי ישראל) ומהוות זכוית חכירה.

ס'1 לחוק יסוד מקרקעי ישראל מגדיר את מקרקעי ישראל וקובע " מקרקעי ישראל, והם המקרקעים בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקימת לישראל" [3]. דהיינו מקרקעי ישראל הם כלל המקרקעין המצויים בידי המדינה, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל.

מקרקעי ישראל מנוהלים על ידי גוף אשר הוקם מכוח חוק ששמו כיום הוא "רשות מקרקעי ישראל" ("מנהל מקרקעי ישראל" לשעבר) (להלן: "רמ"י). רמ"י קיבלה סמכות חוקית רשמית לניהול כלל מקרקעי ישראל בשנת 1960 (ובשמה הישן – מנהל מקרקעי ישראל) [4]. דהיינו מקרקעי ישראל הינם מקרקעין המצוים בבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח והקרן קיימת לישראל אך מנוהלים על ידי רמ"י (מנהל מקרקעי ישראל לשעבר).

מתוקף סמכותה, רשאית רמ"י לבצע מגוון רחב של פעולות במקרקעי ישראל [5] לרבות החכרה, השכרה, פיתוח, תכנון, רישום, החזקה וכו'. לדו' ס' 3 לחוק רשות הפיתוח [6] קובע כי כל פעולה במקרקעי ישראל תיעשה ע"י רמ"י.

רמ"י הינו גוף אשר אשר עליו לנהל ולפעול בשם הבעלים ולמטרות הבעלים. בחוק מנהל מקרקעי ישראל [7] נקבע כי הממשלה תמנה את מועצת מקרקעי ישראל אשר זו תקבע את המדיניות לפיה תפעל רמ"י. דהיינו אופן הניהול, המדיניות והכללים לפיהם תפעל רשות מקרקעי ישראל יגזרו מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ויבוצעו על ידי רמ"י.

מרבית הפעולות של רמ"י במקרקעי ישראל נעשות בדרך משפטית עיקרית של התקשרות בחוזה, והסוג השכיח והנפוץ ביותר הינו חוזה החכירה [8].

מעמד זכות החכירה

חכירה, הינה שכירות ארוכת טווח. בחוזי החכירה מול רמ"י, בדרך כלל, תקופת החכירה עומדת על 99 שנה + 99 שנה נוספות. חשוב לציין כי תמיד יש לודא כי חוזה החכירה בתוקף ומהו תוקפו.

על כן, דרך בחינה של הוראות חוזה החכירה, אשר כאמור מהווה ערוץ המשפטי מרכזי לביצוע פעולת רמ"י, נוכל לבדוק מהן זכויות החוכר במקרקעין, לאיזו תקופה, האם קיימות מגבלות וכו'.

פעמים רבות נשאלת השאלה מהו המעמד של רכישת "זכויות חכירה" והאם מעמד רכישה זה זהה לרכישת "זכויות בעלות".

ביהמ"ש קבע כי מעמדו של חוכר המתקשר בחוזה חכירה מול רמ"י הינו ברוב מוחלט של ההיבטים כמעמד של בעל זכות בעלות במקרקעין. ולדוגמה, בימ"ש העליון דן בשאלה האם כאשר בחוק מסוים מצוין "בעלים" הוראותיו יחולו גם על חוכר, וכך נקבע: " השופט המלומד בבית-משפט קמא קבע, כי מאחר ובמציאות הישראלית חכירה לדורות קרובה יותר לבעלות מאשר לשכירות, הרי יש לראותה כבעלות לצורך סעיף 115 הנ"ל, ועוד הוסיף כהנה וכהנה

תמוכין לקביעתו זו, ואשר יסודם בפרשנות מילולית של הסעיף עצמו, באשר השאלה טרם נתעוררה עד כה בפני בית-משפט זה

כאשר קיים צורך לסווג את זכות החכירה לדורות כאחת משתיים:ב זכות הבעלות או זכות השכירות, אין לי ספק כי זכות הבעלות היא המתאימה ביותר מבין השתיים, ואם בין חכירה לדורות לבין בעלות אין מבחינה מעשית כל הבדל של ממש, אך טבעי הוא להניח כי בכוונת המחוקק היה להחיל את התוצאה המוחלת על בעלות לפי סעיף 115(א) ו-(ב) ג על חכירה לדורות" [9].

בדיקות הכרחיות מול רשות מקרקעי ישראל – על קצה המזלג

בכל עסקה אשר המקרקעין מהווים מקרקעי ישראל, חשוב והכרחי לבחון את חוזה החכירה ואת הוראותיו. כמו כן חשוב לבדוק כי המחכיר (המוכר בדרך כלל), שילם את כלל ההוצאות לרמ"יף לרבות דמי היוון ודמי הסכמה.

בנוסף, ככל ומדובר בנכסים המוגדרים במגזר העירוני המנוהלים על ידי רמ"י ואשר וטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין/ טאבו, יש להזמין מסמך אשר נקרא "אישור זכויות" מאת רשות מקרקעי ישראל ולבחון את האמור בו. מידע בדבר אופן הפקת אישור הזכויות מצוי באתר רשות מקרקעי ישראל:

http://land.gov.il/Pages/bakasha_leishur_zchuyot.aspx

אישור הזכויות מהווה מעין "תעודת זהות" חלופית לנכס אשר רישומו איננו מתמנהל בלשכת רישום המקרקעין. באישור הזכויות לעיתים נוכל להיחשף להערות ו/או התחייבויות בדבר משכנתה, עיקולים, ככל וישנם וכו'. חשוב לקבל מאת המוכר/מחכיר – אישור זכויות עדכני, נכון לתאריך החתימה.

יש לשים לב כי פעמים רבות, כאשר הנכס לא רשות בלשכת רישום המקרקעין ומהווה מקרקעי ישראל, מתקיים ומתנהל רישום כפול – הן ברמ"י והן בחברה המשכנת (החברה אשר אחראית על בניית הנכס ו/או מי מטעמה, בדרך כלל משרד עורכי דין). יש לבדוק אם מתנהל רישום מקביל, ככל ומתנהל רישום מקביל בחברה משכנת, יש להזמין אישור זכויות עדכני גם מאת החברה המשכנת ולא להסתפק רק באישור הזכויות מאצת רמ"י.

חשוב לבצע כי אין הגבלות בביצוע העברת המקרקעין האמורים ולבצע בדיקות באופן ישיר מול רשות מקרקעי ישראל, וזאת באמצעות יפוי כח מאת המחכיר (ככל והוא המוכר).

כמובן, הסכם המכר עליו חותם רוכש הדירה או רוכש הנכס בין היתר, ראוי שיכלול הוראות והצהרות מקיפות לפיהן כלל התשלומים לרמ"י בוצעו, וככלל ויהיו צפויים תשלומים נוספים – הרי שהם יחולו על המחכיר/ המוכר.

יודגש ויובהר כי סוג ואופן הבדיקות משתנה בהתאם לסוג הנכס (דירה/ מגרש/ נחלה וכו') ובהתאם לטיב ואופי העסקה.

[1] השטח הכולל של מקרקעי ישראל נכון לשנת 1993 עמד על 93% משטח המדינה, ראה: יהושע ויסמן דיני קניין חלק כללי עמ' 198 (1993).

[2] שם.

[3] ס' 1 לחוק יסוד מקרקעי ישראל.

[4] רשומות, ספר החוקים, ירושלים, תש"ך, עמ' 56.

[5] פליאה אלבק, רן פליישר דיני מקרקעין בישראל עמ' 317 (2005)

[6] ס' 3 לחוק רשות פיתוח (העברת נכסים), תש"י-1950

[7] חוק רשות מקרקעי ישראל – תש"ך-1960

[8] רשות מקרקעי ישראל בעלות ורישום http://land.gov.il/OwnershipAndRegistration/Pages/Ownership_and_Registration.aspx

[9] 355/76 רבקה בסו נ' יוסף מלאך עמ' 362 לא (2) 359

מתוך סמניריון תואר שני במשפטים, LL.M, מסלול מקרקעין, אונ' בר אילן שנכתב על-ידי עו"ד שירן גוילי דהן, כל הזכויות שמורות