מכירת מגרש – שיתוף במקרקעין והסכם שיתוף

מהו שיתוף במקרקעין?

פעמים רבות נוצר מצב בו בעלים במקרקעין הופכים לבעלים במשותף, בעלים ב"מושע" ונוצר שיתוף במקרקעין.

בעלות משותפת נוצרת לעיתים מרצון ולעיתים שלא מרצון. פעמים רבות יזם או רוכש מעוניין לרכוש חלק מזכויות במקרקעין מסוימים, במגרש מסויים ולא את כלל הזכויות במקרקעין ו/או במגרש – בין אם סיבה הנעוצה ביכולתו הכלכלית, כדאיות כלילית ו/או שיקולים אחרים.

ישנם מקרים בהם נוצר שיתוף במקרקעין שלא ברצון, לדוגמא, כאשר מקרקעין מתקבלים בירושה וקיימים מספר יורשים – היורשים הופכים לבעלים במשותף.

הכיצד מתנהלת שיתוף במקרקעין? כיצד החוק מתייחס לבעלות משותפת כאמור? האם למי מהבעלים ישנה בעלות על חלק ספציפי, חלק "בעין" במקרקעין?

פרק ה' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מסדיר הוראות בדבר "שיתוף במקרקעין"

https://www.nevo.co.il/law_html/Law01/286_001.htm#Seif184

סעיף 27 לחוק המקרקעין קובע בזו הלשון כי "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם."
דהיינו, בהתאם להוראות החוק הבעלות של כל אחד מן הבעללים במשותף, אינה בחלק מסויים, ספציפי ומוגדר "בעין" במקרקעין – אלא אחוז בעלותו מתשפט על כל חלק וחלק במקרקעין.

הסכם שיתוף

על אף האמור לעיל, פעמים רבות, בעלים במשותף מבקשים להגדיר חלק מסוים וספציפי, חלק "בעין" בקרקע אותה הם מעוניינים לרכוש וזאת על מנת להגדיר את אופן החלוקה, השימוש והניהול ולהימנע מאי אילו חילוקי דעות ומחלוקות.

סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע את ההוראות הבאות:

"הסכם שיתוף
29. (א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר.
(ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36."

דהיינו, ככל ומעוניינים להגדיר אופן ניהול ושימוש, זכויות וחובות במקרקעין – ניתן לערוך הסכם שיתוף אשר יכלול את כלל ההוראות בדבר.

ככל ומעוניינים להגדיר חזקה ייחודית במקרקעין, אזי מקובל לצרף תשריט של המקרקעין ו/או הבנוי עליהם, ככל ובנוסף ובו חלקי הצדדים מסומנים ב"עין" בצבע ובאותו ספציפית.

בנוסף, הסכם השיתוף יכלול הוראות בדבר אופן הניהול והשימוש, הוראות בדבר תכנון ובניה, רישום המקרקעין, ניהול שטחים משותפים וכו'.

רישום הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין

כאמור בסעיף 29 לחוק המקרקעין, ניתן לרשום את הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין ומרגע רישומו, הרי שיקבל תוקף כלפי כל צד ג' וכלפי כולי עלמא.

אופן הגשת הבקשה לרישום הסכם השיתוף מצויינת באתר לשכת רישום המקרקעין: https://www.gov.il/he/service/cooperation_agreement

ככל והנכם מצויים לפני רכישת מקרקעין בבעלות משותפת, חשוב לבחון את הוראות הסכם השיתוף בד בבד עם הוראות הסכם המכר, את תשריט החלוקה ולודא כי יש הסכמה מלאה בדבר כלל הוראות הסכם השיתוף.
כמו כן, יש לקחת בחשבון כי פעמים רבות, קבלת ימון תלויה בעצם קיומו של הסכם שיתוף ותשריט.

כלל האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי. ייעוץ משפטי פרטני, בהתאם לעסקה ספציפית יינתן באופן פרטני, משרד עורכי דין מקרקעין שירן גוילי-דהן.

תוכן שעשוי לעניין אתכם:

עורך דין קניית דירה | עורך דין מכירת דירה