זכרון דברים – אל תחתמו!
זכרון דברים הוא מונח נפוץ אשר רבים נוטים להשתמש בו ואף לערוך אותו (בניגוד להמלצה) בעיקר בתחום המקרקעין והנדל"ן מבלי להבין את השלכותיו המשפטיות.
מהו זכרון דברים? מה הוא כולל? מהן השלכותיו המשפטיות? מהו מעמדו המשפטי? האם בזכרון דברים במקרקעין לקניית דירה, רכישת דירה או מכירת דירה ההתייחבויות המצוינות הינן בלתי חוזרות? האם מומלץ לחתום על זכרון דברים? נסקור במאמר זה להלן את התשובות לשאלות הללו.
ראשית נתחיל מכך כי ההמלצה הגורפת הינה שלא לחתום על זכרון דברים. ומדוע?
הוראות הדין קובעות כי כותרתו של מסמך אינה מכריעה אודות מעמדו המשפטי והשלכותיו – אלא תוכנו הוא שיכריע מהו מעמדו ומה נובע ממנו מבחינה משפטית.
דהיינו, צדדים אשר נפגשים לצורך מכירת דירה, מחליטים לערוך זכרון דברים מתוך רצון ולעלות על הכתב מבחינתם מעין "סיכום ראשוני" בלבד ורק לאחר מכן לבצע בדיקות בדבר הדירה, ליטול ליווי משפטי של עורך דין ולהתקשר בחוזה – עלולים למצוא עצמם במצב לפיו ברגע שהם חתמו על אותו מסמך/זכרון דברים אין דרך חזור ממנו ואותו "זכרון דברים" בעצם עשוי להוות חוזה מחייב לכל דבר ועניין.
חוק החוזים קובע כי כאשר ישנו חוזה אשר כולל את מרכיב "המסויימות" וגמירת הדעת – יהא חוזה מחייב לכל דבר ועניין. דהיינו, כאשר אותו מסמך אשר אמור היה להוות מסמך ראשוני "מסויים" דיו – עשוי בהחלט להפוך לחוזה מחייב אשר ממנו אין דרך חזרה וככל ולא יבוצע – תקום עילת תביעה ו/או אכיפה.
-ומהי אותה "מסויימות"?
מסויימות מטרתה להראות כי החוזה הינו די מסויים, די ספציפי, מראה כי הצדדים העלו את הפרטים "המהותיים" ויודעים בדיוק מהם פרטי העסקה.
במקרקעין – ככל ובמסמך, אשר כותרתו לא משנה בשלב זה, יהא פירוט מלא בדבר פרטי העסקה, לדו': כתובת, קומה, דירה, תיאור מס' החברים, גוש, חלקה, תת חלקה, פרטי המוכר, תעודת זהות המוכר, תעודת זהות הקונים, מחיר הדירה, קביעת תאריך מועד מסירת הדירה והתחייבות לביצוע המכירה והרכישה – אזי בהחלט אותו מסמך עשוי להוות חוזה מחייב.
זאת ועוד, חוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין תעשה בכתב – דבר אשר מתרחש בעת עריכת אותו "מסמך ראשוני".
יש לציין כי מרבית המסמכים אשר נקראים "זכרון דברים" ונעשים על ידי הצדדים עצמם – מכילים את כלל הפרטים ומסויימים דיים, מחייבים ובעלי השלכות משפטיות כבדות משקל.
ומדוע לא נרצה בשלב הראשוני להתקשר בהסכם אשר יחייב?
מבחינת המוכר:
ראשית, רבים אינם יודעים כי מכח אותו מסמך ראשוני/ זכרון הדברים ניתן לרשום "הערת אזהרה" לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין בטאבו/לשכת רישום המקרקעין.
את רישום הערת האזהרה הרוכש (אשר טרם "רכש" ו"רק" חתם על זכרון דברים) יוכל למלא טופס "בקשה לרישום הערת אזהרה", לצרף את המסמך עליו חתמו הצדדים ולהגיש את הבקשה לרישום – ללא כל צורך בהחתמה של המוכר על טופס ספציפי את.
משמעות הדבר היא כי מהרגע שתירשם הערת אזהרה, המוכר לא יוכל לבצע עסקה אשר נוגדת את הערת האזהרה, דהיינו את הוראות זכרון הדברים ואף עשוי להיות מנוע ממכירה ומהעברת הדירה בטאבו למכור לצד ג' אחר.
זאת ועוד, יש לשים לב כי כדי למחוק את הערת האזהרה אשר רשומה לטובת "הרוכש" יש לקבל את הסכמת הרוכש ולהחתים אותו על טופס בקשה למחיקת הערת אזהרה או לחלופין לבצע את המחיקה – באמצעות צו מטעם בית המשפט.
דהיינו, בשלב כה מוקדם – שבדרך כלל זהו שלב בו טרם סוכם לוח התשלומים בין הצדדים באופן מלא (אשר אולי, טרם ידוע האם יש ברשות הרוכש אמצעי תשלום, האם כלל תנאי המוכר מוסכמים עליו) דבר אשר עלול לעלות אי הסכמות אשר יגרמו למוכר שלא לרצות למכור לאותו רוכוש ספציפי ואף יתרה מכך המוכר אף לא יוכל להתקשר עם אותו רוכש בתנאים הנ"ל. גם במצב לא רצוי זה כאמור, ככל ואותו זכרון דברים מסויים מספיק המוכר יהיה מחוייב לפי זכרון הדברים לביצוע המכירה.
המוכר עשוי להיות "תקוע" ומנוע מביצוע עסקאות אחרות עקב רישום הערת האזהרה והתחייבותו הנוגדת וחשוף לעילת תביעה כנגדו לאכיפת זכרון הדברים.
מבחינת הרוכש:
כאמור, מדובר בשלב ראשוני גרידא אשר מעבר ללוח התשלומים המלא, גובה התשלום הראשוני ואופן חלוקתם אשר טרם סוכמו ועשויים להוות מכשול – הרוכש אף לא ביצע בדיקות מקדמיות פיזיות, משפטיות, תכנוניות וכד'בדבר הדירה.
טרם חתימה על הסכם מחייב חשוב לבצע כי הידרה הינה "תקינה" ונקייה לחלוטין מכלל שעבודים, רישומים, מניעות, יש לבצע בדיקות משפטיות מלאות, בדיקות תכנוניות, יש לבצע זיהוי המוכרים, בחינת הנכס, אופיו וטיב העסקה כולה, בדיקה במחלקת ההנדסה ובמחלקת הפיקוח של הרשות המקומית בו מצוי הנכס ובדיקות רבות נוספות בהתאם לטיב העסקה, אופן רישומה וכו'
זכרון דברים - לא באופן עצמאי
רכישת דירה אינה עניין של מה בכך ויש לבצע את מלוא הבדיקות ערב חתימה על ההסכם בטרם התחייבות בלתי חוזרת. המלצתנו הגורפת הינה שלא לחתום על זכרון דברים בשלב ראשוני, על אחת כמה וכמה לא באופן עצמאי.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי. ייעוץ משפטי ינתנן באופן פרטני בלבד בהתאם למקרה הספציפי.
זמינים לכל שאלה ולליווי כל עסקה
התייעצו עמנו
משרדי עורכי דין מקרקעין שירן גוילי דהן ישמח לעמוד לשירותכם ולספק ייעוץ משפטי מקיף. צרו עמנו קשר או השאירו פניה, ונתאם פגישת ייעוץ מקיפה במהלכה נבין את עסקת הנדל"ן, ההיבטים המשפטיים הטמונים בה והצעדים שיש לנקוט לצורך הבטחת עסקה בטוחה ונכונה עבורכם.
