עסקאות מכר יד שניה של נכסי נדל“ן הן דבר שכיח, למשל כאשר אנשים מחליטים לקנות דירה מיד שנייה ולא מקבלן. אם מצאתם דירה התואמת לצרכים ולתקציב שלכם, אל תמהרו; חשוב לפנות אל עורך דין לקניית דירה על מנת להכין חוזה קניית דירה יד שניה. אך לפני שחותמים על חוזה ישנן בדיקות שונות שצריך לבצע. מטרת הבדיקות היא להבטיח את נאותות העסקה, לזהות נורות אדומות, לצמצם סיכונים ולהעניק מנגנון יעיל המבטיח את זכויות המוכר את זכויות הקונה.
עסקאות מכר יד שניה
באופן כללי, ומבלי לרדת אל הפרטים הקטנים עליכם לבצע את הפעולות הבאות:
להכיר את הנכס ואת הסביבה – גם אם הדירה נראית לכם מתאימה עבורכם, ואולי ממש התאהבתם פה. חכו רגע ותנו לזה מחשבה שנייה. חשוב שתסקרו לא רק את הדירה אלא את הבניין ואת הסביבה. יתכן כי ישנם מפגעים סביבתיים, מוסדות שונים או כל מיני משתנים סביבתיים אשר יפגעו בהנאתכם מהדירה ואיכות החיים שלכם. לצורך העניין זוהי יכולה להיות אנטנה סלולרית מול המרפסת שלכם, או איזה מוסד המקיים פעילויות באזור הגורמות לרעש בשעות המנוחה.
לאסוף את כל המידע על הנכס ובעליו – עליכם לוודא את הזהות של מי שמוכר לכם את הדירה. עליכם לוודא כי הוא אכן בעל הזכויות על הנכס ולא פולשים או מישהו המנסה להונות אתכם. לעתים עסקאות מתנהלות מול מיופי כוח, זה בסדר, אך חשוב לפנות אל עורך דין מקרקעין על מנת לבדוק את כל המסמכים ולראות שהכול תקין.
במסגרת הבדיקות הנ“ל יש לבדוק על שם מי רשום הנכס במרשם המקרקעין. במידה והדירה אינה רשומה בטאבו, יש לבדוק מי בעל הזכויות במנהל מקרקעי ישראל, או לחלופין בחברה המשכנת. חשוב גם לבדוק כי אין חריגות בנייה. למעשה יש לבדוק את כל ההיבטים התכנוניים וההנדסיים, ולוודא גם כי אין ליקויי בנייה, בעיות בייעוד הנכס ועוד.
יש גם לוודא האם הנכס משועבד, את זה תוכלו לעשות במנהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת ואצל רשם המשכונות.
חשוב גם לבדוק האם ישנם הסכמים בין בעלי הדירות בבניין. כאשר מדובר בקניית דירה בבניין משותף יש לבדוק מהן הזכויות והחובות של בעלי הדירות ומהם הכללים לגבי הרכוש המשותף בבניין.
ולבסוף יש לבדוק את ההיבטים הכלכליים של העסקה. מדובר בסכומים גבוהים ועליכם להבין את מבנה העלויות ותנאי התשלום. חשוב לקחת בחשבון לא רק את מכיר הדירה, אלא כל ההוצאות הנלוות. עליכם לוודא כי המחיר תואם לגובה התקציב שלכם ולאפשרויות המשכנתה שהבנק מציע לכם.
על מנת לא לפספס כלום ולעשות את הכל ביעילות, חשוב לפנות אל עורך דין לענייני מקרקעין. זה יכול לסייע לכם למנוע הרבה מאוד בעיות אשר יכולות להתגלות בהמשך, לגרום לתסבוכת משפטית ולעלות לכם ביוקר.
חוזה קניית דירה יד שניה
בטרם החתימה על החוזה, חשוב לנהל משא ומתן על המחיר והתנאים. אם נעזרתם בשירותיו של עורך דין לקניית דירה, ישנם כמה מצבים אפשריים. המצב הראשון הוא שעורך הדין יזהה נורות אדומות וימליץ לכם לסגת מהעסקה. המצב השני הוא שעורך הדין יזהה נקודות בעייתיות, אך ינחה אתכם כיצד לפעול על מנת להסדיר את כל העניינים הבעייתיים ולהבטיח כי העסקה תתנהל בצורה בטוחה. והמצב השלישי הוא שהכול מושלם ואין שום בעיה המהווה סכנה. כמובן שהמצב השלישי לא ממש מתקיים במציאות. עסקאות מכר יד שניה כמעט תמיד מלוות בסוגיות שמתגלות במהלך הבדיקה המקדמית ודורשות התייחסות מיוחדת.
הבדיקות אותן מבצע עורך דין נדל“ן יכולות להיות כלי עבורכם לצורך ניהול המשא ומתן. למשל אם התגלו ליקויים הדורשים מכם להשקיע כסף בשיפוצים, זהו יכול להיות טיעון לצורך התמקחות על המחיר.
מקובל מאוד, אך גם מיותר מאוד, לחתום על זיכרון דברים המגדיר את ההסכמות העקרוניות בין שני הצדדים. אם נחתם זיכרון דברים, גם כאן כדאי להתייעץ עם עורך דין. אל תטעו, זיכרון דברים הוא מסמך בעל תוקף משפטי והוא יכול להיות במרכזן של תביעות משפטיות. הבעיה בזיכרון דברים הוא שאתם לוקחים על עצמכם התחייבויות לפני שעומד לרשותכם כל המידע. ולכן אנו ממליצים להימנע מזה, או לעשות זאת באמצעות סיוע משפטי.
ובסופו של דבר, לאחר שבוצעו כל הבדיקות וסוכמו כל הפרטים, עורך דין לקניית דירה יכול לערוך
חוזה קניית דירה יד שניה. חשוב ששני הצדדים, המוכר והקונה, יכולו לבחון את החוזה ולהבין את כל פרטיו עוד לפני מעמד החתימה. מסיבה זו נהוג להחליף טיוטות של ההסכם בין עורכי הדין של הצד המוכר והצד הקונה.
עורך דין לקניית דירה
חושבים על רכישת דירה? אתם צריכים מישהו שישמור לכם על הגב ויבטיח את נאותות העסקה ומניעת כל בעיות עתידיות. אתם מוזמנים לפנות אל שירן גוילי דהן, עורכת דין מקרקעין ומגשרת. אנו משרד עורכי דין לדיני מקרקעין, בעל ניסיון רב בעסקאות נדלן מכל הסוגים: רכישת דירה יד שניה, רכישת דירה מקבלן, החכרת נכסים, חוזי שכירות, חוזי התחדשות עירונית, ליווי פרויקטים ועוד.
עקבו אחר משרדינו גם בפייסבוק
