הסכם קומבינציה מהווה מעין עסקת חליפין, אשר במסגרתה בעל הקרקע מוכר את זכויותיו במקרקעין באופן חלקי או באופן מלא ליזם ו/או לקבלן, בתמורה לקבלת שירותי בניה על המקרקעין אשר יוותרו בבעלותו או בתמורה לקבלת תמורה כספית אשר תתקבל עם גמר העסקה.
עבור בעלי הקרקעות עסקת קומבינציה הינה אפשרות שכיחה, מקובלת ובמרבית המקרים אף כדאית כלכלית.
כחלק משיקולי בעלי הקרקעות להתקשרות בהסכם קומבינציה, עומד השיקול לפיו מכירת הקרקע שלא במסגרת עסקת קומבנציה עלולה להביא עמה חיוב בהיטלים ובמיסים באופן מלא. התקשרות באמצעות עסקת קומבינציה עשויה לצמצם את היקף המיסים וההיטלים אשר יחולו על הבעלים, כנגזרת ממתווה העסקה.
על אף הכדאיות בעסקה, חשוב להדגיש כי עסקה זו הינה עסקה מורכבת הכוללת סיכונים רחבי היקף.
בעסקת קומבינציה, הקבלן ו/או היזם במרבית המקרים מתחיל בבניה ומקבל את זכויותיו על הקרקע באופן די מיידי, בעוד שבעלי הקרקע יקבלו את תמורתם רק עם תום הבניה. לפיכך, חשוב לתחום הבנות אלו על שלל סעיפי הסכם הקומבינציה ולבנות מנגנונים ייחודים אשר יספקו הגנה מירבית לצדדים המתקשרים בהסכם. הסכם קומבינציה ראוי שיעשה אך ורק באמצעות עורכי דין למקרקעין אשר מתמחים בעריכת הסכמי קומבינציה בפרט.
סוגי הסכמי קומבינציה
בתחום המקרקעין ניתן למצוא מגוון סוגים שונים של הסכמי קומבינציה, ביניהם ניתן למצוא שני סוגים עיקריים:
- עסקה אשר במסגרתה בעלי הקרקע ימכרו את מלוא הזכויות בקרקע ובתמורה לכך יקבלו חלק יחסי מכל תשלום שיתקבל בגמר העסקה (עסקת "תמורות").
- עסקה אשר במסגרתה בעלי הקרקע ימכרו חלק מהזכויות בקרקע ובתמורה לכך יקבלו שירותי בניה על הקרקע שתיוותר בבעלותם.
יש לבחון את כדאיות העסקה בקפידה יתרה,תוך קבלת ליווי משפטי מלא ומקיף המנתח את אופי העסקה, שוויה ו"גורמי ההפתעה" שעלולים לצוץ טרם, במהלך ועם תום הבנייה.
מדוע שני הצדדים נכונים לגשת להסכם קומבינציה?
מצד בעל הקרקע, מדובר בעסקה כדאית המאפשרת לצמצם באופן משמעותי את עלויות המס באופן חוקי וגלוי ובדרך באמצעותה יוכל להשביח את שווי הנכס וליהנות מתשואה גבוהה.
מצד הקבלן / היזם מדובר בדרך קלה ופשוטה הפוטרת אותו מרכישת הקרקע באופן מלא על כל המשתמע מכך ומותירה אותו בעיקר עם עלויות הבניה והמיסוי היחסי.
יתרונותיה של עסקת קומבינציה
הסכם קומבינציה מביא עמו לא מעט יתרונות ובהם האפשרות לתכנן באופן נכון ומשתלם את תשלומי המיסוי.
יתרונות עבור בעל המקרקעין בעת התקשרות בעסקת קומבינציה:
בעל המקרקעין לא מוכר את מלוא הזכויות במקרקעין ונותר בעלים של חלק מן המקרקעין. כמו כן, הבעלים נהנה מחסכון במס שבח בגין החלק שאינו נמכר ונותר בידיו. זאת ועוד – במתווה מסוים, הבעלים לא צפויים לחוב במס רכישה בגין הדירות שיתקבלו היות ואלה התקבלו במסגרת קבלת שירותי הבניה בהסכם הקומבינציה ולא כרכישת דירות.
נוסף על כך, היות ובעל המקרקעין מקבל שירותי בנייה, מלאכת תכנון וביצוע המצריכה הן עלויות בניה והן שילוב אנשי מקצוע ואופרציה של כלל הפרויקט נעשית על ידי יזם ו/או הקבלן "מומחה" בדבר.
יתרונות עבור יזם ו/או קבלן בעת התקשרות בעסקת קומבינציה:
היזם ו/או הקבלן אינו רוכש את מלוא הקרקע וכך חוסך הן את עלות הקרקע והן את היקף מס הרכישה.
כמו כן, היזם יהא רשאי לשעבד את המקרקעין ובכך לקבל מימון. הקרקע תועמד לרשותו עוד בשלבים ראשונים.
חסרונות הסכם הקומבינציה ושיתוף פעולה לטווח ארוך
מן העבר השני, קיים חסרון מובהק והוא העובדה כי בעל הקרקע והיזם/ הקבלן נכנסים לתהליך התקשרות משפטי ארוך שנים. מבחינת בעל המקרקעין – הרי שהוא נחשף להתקשרות מול צדדי ג', קיים חשש בדבר חוסנו הכלכלי לאורך זמן ויש לפקח באופן שוטף ועקבי על אופן וטיב הבניה. מבחינת היזם/ הקבלן – הקבלן מצוי תחת פיקוח מתמיד ושוטף על ידי הבעלים ו/או על ידי נציגם.
בתהליך שכזה חשוב לשמור על "קשר בריא" שבאופן נכון יותר יוגדר כ"קשר משפטי". על שני הצדדים לקחת בחשבון על כל התנאים העומדים על הפרק, לאמוד ולנתח את הסיכונים ולספק את הערובות והבטוחות שיבטיחו באופן מקסימלי את סיכוני הצדדים.
מבנה עסקאת קומבינציה וערבויות בעסקת קומבינציה
כאמור, הסכם קומבינציה מהווה מעין עסקת חליפין לפיה המוכר, בעל הקרקע, מוכר את זכויותיו בקרקע – לעיתים חלק מזכויותיו ולעיתים את כלל זכויותיו במקרקעין.
בצד השני, הקונה, בדרך כלל יזם, משלם בדרך כלל על ידי העמדת דירות מוגמורות או באמצעות רווחים שיתקבלו מן הדירות.
עסקאות קומבינציה מבוצעות במקרקעין במגוון ייעודים – מגורים, תעשייה, מלאכה, מסחר, משרדים ושימושים אחרים ונוספים.
התמורה – מחיר המכירה, קביעת אחוז הקומבינציה ומספר היחידות אותם יקבלו הבעלים ו/או היזם מהווה את המרכיב המסחרי החשוב ביותר אשר ישפיע בדבר כדאיות העסקה. אחוז הקומבינציה ישתנה בהתאם לטיב המקרקעין, ייעודם, מיקומם, יכול מיקוח הצדדים, אמינות וותק היזם ומרכיבים נוספים אשר משפיעים בדבר קביעת אחוז הקומבינציה.
הסכם קומבינציה הינו הסכם מורכב הכולל בחובו מס' עסקאות בעלות השלכות מיסויות נרחבות. בניית מתווה העסקה ישפיע רבות על התשלומים שיחולו על הצדדים.
הסכם הקומבינציה בנוי באופן הבא:
- הגדרת החלק הנמכר במקרקעין והתמורה הניתנת בעדו – כאמור בד"כ שירותי בנייה ויחידות גמורות ברמת מעטפת או בהתאם למפרט טכני (תלוי בייעוד המקרקעין) בהתאם לייעוד המקרקעין.
- אישור תכניות – פעמים רבות בעסקת קומבינציה היזם נוטל חלק בעסקה היות ובהתאם למידע והניסיון המצוי בידיו – יוכל למקסם את השימוש במקרקעין על ידי הגשת תב"ע חדשה ואישורה והגדלת היקף הבנייה. חשוב לשים לב כי פרק הזמן להגשת התב"ע ולאישורה יוגדר באופן חד משמעי תוך ניצול ומקסום זכויות הבנייה במקרקעין.
- לוחות זמנים – חשוב לודא כי בהסכם הקומבינציה כל פעולה בפרוייקט תוגדר ויקבע "דד ליין" לביצועה ואופן ביצועה.
- פיקוח בדבר לוחות זמנים והביצוע על ידי הבעלים של המקרקעין – לבעלים ניתנת הזכות לפקח על אופן הקמת הפרוייקט, איכותו ועמידה בלוח הזמנים.
- הסדרה של אופן חלוקת הדירות – ההסכם יכלול מנגנון לפיו תחלוקנה הדירות ו/או היחידות ביןהבעלים לבין היזם. קיימות שיטות רבות לביצע החלוקה, לעיתים יוחלט כי כלל היחידות בקומות הגבוהות תינתנה למי מהצדדים, לעיתים תתבצי החלוקה בשיטת ניקוד ובאמצעות "סבבים" של בחירת יחידות. זאת ועוד, לעיתים נותר אחוז אשר לא מאפשר קבלת יחידה שלמה ונוספת – במקרים כאמור, סביר כי תיווצר "יחידת איזון" או "יחידה משותפת" אשר בה יחזיקו הצדדים יחדיו לפי אחוז הקומבינציה או היתרה. לעיתים יקבעו הוראות בדבר אופן השימוש ביחידה המשותפת, מכירה פנימי למי מהצדדים במחיר מוסכם, תשלום מיסים מתוך כספי היחידה וכו'.
- הגבלה בדבר מכירת הדירות – נפוץ כי היזם ינסה להגביל את מועד מכירת הדירות של הבעלים וזאת כדי למנוע תחרות בעת המכירה בינו לבין הבעלים. יזמים נוטים לבקש כי רק לאחר קבלת טופס 4 יוכלו להבעלים למכור את דירותם ובנוסף תתאפשרנה העברות ללא תמורה ומכירה של מס' דירות מצומצם. עם זאת, מדובר בחלופה אשר עשוייה להוות קושי רב על הבעלים – אשר צופה להיפרע מן הדירות ולעיתים אף להחזיר כספי אשראי לתשלום מיסים והיטלים. ניתן לחשוב על הגבלות מקלות על הבעלים אשר פגיעתן תהא מאוזנת, כגון – קביעת מחיר מוסכם של מכירת הדירה עד שלב מסויים, מכירת דירות על ידי הבעלים לאחר תום שלב ה"פריסייל" וכו'.
עסקת קומבינציה מהווה עולם שלם של מנגנונים אשר עשויים להשתנות בהתאם לטיב העסקה, לאופי וניסיון הצדדים ולמרכיבים רבים נוספים. ניתן לבנות מנגנונים ייחודים שיביאו לידי ביטויי את צרכי הצדדים וישמרו על האינטרסים של הבעלים. - שעבוד המקרקעין – לצורך קבלת ליווי ומימו, בעל המקרקעין יתבקש לשעבד את זכויותיו – דבר אשר עשוי להוות סיכונים רבים. לצורך צמצום הסיכונים יש לודא כי תינתנה ערבויות מתאימות ומספקות דיין.
סוגי ערבויות:
- ערבות ביצוע – ערבות אוטונומית / ערבות בתנאי חוק מכר – אשר שווין ישתנה בהתאם למתווה העסקה. רצוי לשאוף כי גובה הערבות תהא בגובה שווי היחידות הגמורות בהתאם לדוח האפס.
- ערבות בדק – ערבות אוטונומית אשר תוחזק פרק זמן של X חודשים לאחר מסירת דירות הבעלים בפועל.
- ערבות רישום בית משותף – ערבות אוטונומית אשר תינתן לצורך הבטחת סיום הליך רישום הבית המושתף. גובה הערבות יקבע בהתאם למס' יחידות הבעלים. ערבות כאמור תוחזק עד לרישום הבית המשותף בפועל.
- ערבות שכירות – ככל והמקרקעין של הבעלים מושכרים ונעשה בהם שימוש, לעיתים במשא ומתן מסחרי ינתנו דמי שכירות לבעלים מעת מסירת החזקה בדירה ליזם. ערבות דמי שכירות מטרתה הבטחת תשלום דמי שכירות חודש בחודשו.
- ביטוח הפרוייקט – הכרחי כי כלל הפרוייקט לאורך כל חיי ההסכם יבוטח באופן מקיף ומלא.
- סעיפי שיפוי היזם לטובת הבעלים – בגין תביעות ו/או דרישות שתתקבלנה בגין פעולות היזם ו/או בהתאם להסכם.
- רישום הערת אזהרה לטובת היזם ולטובת רוכשי הדירות – יש להגביל את האפשרות האמורה כי למנוע חשיפת הבעלים לסיכונים.
כמובן כי ישנם מנגנונים מורכבים רבים אשר יש לודא כי ינוסחו ויפעלו כראוי הלכה למעשה.
משרדנו בעל ניסיון ייחודי במתן ליווי משפטי בעסקת קומבינציה – הן מצד בעלי הקרקע והן מצד היזמים.
מתווה עסקאת קומבינציה ראוי שייבנה באופן אישי וייחודי בהתאם לכלל נתוני המקרקעין והצדדים.
עורך דין לענייני מקרקעין בראשון לציון ישמח לסייע ולהעניק ייעוץ טלפוני ראשוני. לפרטים נוספים התקשרו 052-5488851 או השאירו פניה באתר.
