בעלות משותפת במקרקעין הינה מצב שכיח ונפוץ. בעלות משותפת במקרקעין לעיתים נעשית מבחירה מודעת של הבעלים ולעיתים נעשית באופן "כפוי". הקניית בעלות "כפויה" נעשית בעיקר במצב בו מתקבלים מקרקעין בירושה. כמו כן, בעלות משותפת נעשית במקרים רבים מתוך בחירה חופשית של רכישת חלק יחסי במקרקעין (שיקולים כלכלים) על ידי השותפים.
במצב בו ישנה בעלות משותפת במקרקעין (רצונית או בלתי רצונית), חשוב להסדיר את אופן הניהול, השימוש והחלוקה במקרקעין בהוראות הסכם שיתוף.
מטרתו של הסכם שיתוף במקרקעין הינה לאגד ולבסס הבנות והבהרות משפטיות בדבר אופן השימוש והניהול, הזכויות והחובות במקרקעין אשר שייכים למספר בעלים. במסגרת הסכם זה, תתבהר תמונת המצב המעידה על זכויותיו היחסיות, אופן הניהול ואופן השימוש של כל אחד מן השותפים. זאת ועוד, הסכם שיתוף הינו בעל חשיבות מרבית הן בנושאי ניהול וקבלת החלטות והן בדבר אפשרות להתקשר בעסקאות עתידיות במקרקעין ולקבל מימון בנקאי בתנאים מסויימים.
בחינת ההיבטים המשפטיים בהסכם שיתוף
חשוב לוודא כי נוסח ההסכם וסעיפיו השונים נכתבו ונבדקו על-ידי עורך דין מקרקעין ונדל"ן מוסמך ובעל ניסיון בעריכת הסכמי שיתוף, אשר יידע לתת מענה לכלל המקרים והסוגיות החשובות. בין יתר הוראות הסכם השיתוף, יכלול הסכם השיתוף הוראות אשר יגדירו האם ובאיזה אופן צד מסוים לשותפות יוכל למסור ו/או למכור את בעלותו היחסית, כיצד יש לפעול במקרים בהם החלטה משותפת ניצבת אל מול סירוב של אחד מן השותפים? כיצד כל אחד מן הצדדים יוכל ליהנות מן הנכס? על כל השאלות הללו ועל שאלות רבות נוספות, הסכם שיתוף מקרקעין עונה ומסדיר בהרחבה.
האם חובה לחתום על הסכם שיתוף?
על הסכם שיתוף בנכס יחולו הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969. יש לעלות על הכתב את כלל הסיכומים בין הצדדים והמנגנונים הרצויים אשר יבססו את היחסים בין הצדדים.
רישום הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)
יש לשים לב כי אין חובה לרשום את הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), אך אפשרות זו קיימת. ככל והסכם השיתוף ירשם בלשכת רישום המקרקעין – הרי שהוא יחייב כל צד ג'. ככל והסכם השיתוף לא ירשם בלשכת רישום המקרקעין – הרי שהוא יחייב אך ורק את השותפים המתקשרים בהסכם.
הסכם שיתוף בראי חוק המקרקעין
פרק ה' לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 מסדיר את הוראות השיתוף במקרקעין. על פי הוראות סעיף 27 לחוק, כאשר ישנה בעלות משופת של מספר בעלים על מגרש, שטח או קרקע מסויימת, אזי ברירת המחדל היא כי אין בעלות ספציפית ומוסיימת על חלק מסויים במקרקעין והבעלות תשתרע באופן יחסי על כל חלק במקרקעין. להלן לשון החוק:
"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם."
עם זאת, הוראות סעיף 29 לחוק המקרקעין, מאפשרות להסדיר את אופן הניהול, השימוש, הזכויות והחובות בדבר המקרקעין בהסכם שיתוף בין הצדדים. כאמור לעיל, הסכם שיתוף ניתן לרשום בלשכת רישום המקרקעין, ואם ירשם – יחייב כל צד ג'.
מה הסכם שיתוף במקרקעין עשוי לכלול?
הוראות הסכם שיתוף עשויות להשתנות בהתאם לטיב המקרקעין, טיב יחסי השותפים, רצונם ואופן השימוש. הוראות ההסכם יכללו בין היתר הוראות בדבר אופן הניהול, שימוש, זכויות וחובות הצדדים. כמו כן, במרבית המקרים יתווסף תשריט אשר בו תסומן חלוקה ברורה "בעין" בדבר חלקיהם "הפיזי" של כל אחד מהשותפים במקרקעין ושל הרכוש המשותף.
באמצעות ייעוץ משפטי מקצועי, יוכלו הצדדים לקבל תמונת מצב כוללת ונהירה המתייחסת הן להווה והן לסוגיות עתידיות חשובות. במכירת הנכס לצורך הדוגמה, אז הרי שחשוב להבין את המיסוי ולהבהיר מה עושים כאשר ניגשים למכירה משותפת; האם יש צורך בהסכמה מצד כולם? ומה יהיה התפקיד שייטול כל אחד מן הצדדים?
לקבלת מידע נוסף וייעוץ משפטי ממשרד עורכי דין מקרקעין בראשון לציון התקשרו: 052-5488851 או השאירו פניה באתר.
