מוכר דירה – תשלום מס שבח

כמוכרי דירה, מומלץ לבדוק אילו תשלומים צפויים לחול עליכם וזאת עוד בטרם חתימה על חוזה המכר על מנת להימנע מהפתעות בלתי צפויות ולהיערך לביצוע התשלומים. כלל התשלומים משתנים ותלויים בטיב העסקה ובצדדים לעסקה, ועל כן, האמור להלן מוצג באופן כללי בלבד. מומלץ לקבל ייעוץ פרטני בהתאם לעסקה הספציפית ולמוכר הספציפי.

מס שבח בגין מכירת דירה

מס שבח הינו מס החל על מוכר זכות המקרקעין, בהתאם להוראות סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק"). הוראות סעיף 15 לחוק קובעות במפורש כי חובת תשלום מס השבח תחול על המוכר.

מס שבח הינו מס אשר נגבה בגין "השבח" שנצבר בתקופה שבין רכישת הדירה לבין מכירת הדירה. היינו, ההפרש בין מחיר רכישת הנכס שנמכר לבין מחיר המכירה יהא חב ב"מס שבח".

ככל והוצאו הוצאות להשבחת הנכס – ניתן לנכות אותן מהשבח בהתאם להוראות סעיף 39 ו39 א לחוק. בין יתר ההוצאות המותרות לניכוי מנויות הוצאות שכר טרחת עורך דין, עמלת תיווך, תשלום מס רכישה בגין הרכישה ועוד.

פטורים ממס שבח – פטור מתשלום מס שבח

במקרים מסוימים המנויים בהוראות החוק, בעת מכירה של דירת מגורים מזכה – ניתן לקבל פטור מלא מתשלום מס השבח. נסקור להלן שני פטורים עיקריים נפוצים מהפטורים המנויים בהוראות הדין.

תנאים כללים מקדימים לקבלת הפטורים:

1. הדירה עונה להגדרה "דירת מגורים" ודירת מגורים "מזכה".
2. כלל זכויות המוכר בדירה נמכרות.
3. המוכר הינו תושב ישראלי לפי הוראות פקודת מס הכנסה או תושב חוץ בעל אישור מרשויות המס במדינתו כי אין בבעלותו דירות נוספות
4. הפטור ינתנן עד לגובה תקרת הפטור (נכון לשנת 2018 גובה תקרת הפטור עמדה על סך של 4,465,000 ₪).

פטור במכירת דירה יחידה – סעיף 49ב(2) לחוק:

1. הדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של המוכר.
2. המוכר הינו בעל הזכויות בדירה במשך תקופה של שנה וחצי (18 חודשים) לכל הפחות. יש לשים לב כי התקופה הנ"ל נספרת פחות מיום שבו הדירה הפכה לדירת מגורים (חשוב לודא בעיקר ברכישת דירת יד ראשונה).
3. המוכר לא מכר כל דירה אחרת בפטור לפי סעיף זה, סעיף 49ב(2) בתוך פרק זמן של 18 חודשים לפני מועד המכירה.

** יש לשים לב כי החוק מגדיר מקרים בהם גם אם למוכר יש זכויות בדירה נוספת, עדיין יחשב כבעל דירה יחידה ויהא זכאי לבקש פטור לפי סעיף 49ב(2) לעיל:

• הדירה הנוספת (מלבד הדירה הנמכרת) הינה דירה חליפית אשר נרכשה בפרק זמן של 18 חודשים בטרם מכירת הדירה הנמכרת.
• הדירה הנוספת הינה דירה אשר מושכרת בשכירות מוגנת לפני שנת 1997.
• למוכר יש 1/3 בלבד בזכויות בדירה נוספת (מלבד הדירה הנמכרת) או 1/2 בלבד בזכויות בדירה נוספת אשר התקבלה בירושה ועומדת בהוראות סעיף 49ב(5) א-ב.

פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה – סעיף 49ב(5)

1. מוכר הדירה הנמכרת הינו בן זוגו של מוריש הדירה, או צאצא של מוריש הדירה או בן זוג של צאצא של מוריש הדירה.
2. מוריש הדירה, לפני פטירתו היה הבעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
3. מוריש הדירה היה זכאי בעצמו, אלמלא היה בחיים בתנאי פטור לפי סעיף 49ב(2).

*יש להדגיש כי יראו בתא משפחתי כמוכר אחד
*ככל והדירה הנמכרת התקבלה במתנה יש להמתין תקופות צינון בהתאם להוראות החוק.

שימו לב כי כל אחד מהפטורים לעיל ינתן אך ורק ככל מלוא התנאים הספציפיים המנויים בהוראות הדין מתקיימים ועל כן, חשוב לקבל ייעוץ פרטני בהתאם לנתוני המוכר ונתוני הנכס המלאים ולודא כי הנכם עומדים בכלל התנאים.

מס מוטב/ ליניאריות חדשה – גובה המס על מכירת דירת מגורים מזכה עבור מי שאינו זכאי לפטור

מי שאינו זכאי לפטור ומוכר דירת מגורים מזכה, על פי הוראות החוק נכון לימים אלה, יהא זכאי לערוך שומה עצמית על פי מס מוטב (ליניאריות חדשה). המס המוטב מחושב באופן הבא – ינתן פטור מלא מתשלום על השבח הריאלי אשר נצבר החל מיום רכישת דירת המגורים המזכה הנמכרת ועד ליום 1/1/2014, ויהא חיוב על השבח הריאלי אשר נצבר מיום שלאחר 1.1.2014 ועד ליום מכירת דירת המגורים המזכה בשיעור של 25% מגובה השבח.

במאמר מוסגר יצויין כי בעבר, וליתר דיוק עד ליום 31.12.2017, הוראות בדבר המס המוטב/ליניאריות חדשה היוו הוראות שעה וניתן היה להשתמש במס המוטב בתקופה שבין 1.1.2014 עד ליום 31.12.2017 במכירת שתי דירות מגורים מזכות בלבד ובכפוף לתנאים נוספים. הגבלה זו אינה בתוקף, ונכון לימים אלה אין כמעט הגבלה במספר מכירת הדירות.

עם זאת, לתשומת לב מרובי הדירות – יש לקחת בחשבון כי מכירה של מספר רב של דירות עלולה בהחלט להוביל לכך כי פקיד השומה יקבע כי עצם ביצוע המכירה תהווה "עסקת אקראי" או "הכנסה" כעוסק ולחייב את המוכר בין היתר במס הכנסה פירותי.

על כן, ככל והנכם מרובי דירות ושוקלים למכור מספר דירות בפר זמן קצר – יש לקחת בחשבון את האמור לעיל ומומלץ לקבל יעוץ פרטני בהתאם לנתוני המוכר הספציפי ולנכסים העתידים להימכר.

כל האמור לעיל ניתן כמידע כללי בלבד ולא מהווה ייעוץ משפטי. מומלץ לקבל ייעוץ פרטני מטעם עורך דין מקרקעין בהתאם לכלל נתוני העסקה הספציפית, הנסיבות הספציפיות, עת ביצוע העסקה ונתוני המוכר.