במקרים רבים מתבצעת העברת דירה במתנה ללא תמורה. דוגמה שכיחה להעברת דירה יכולה להיות הורים המעוניינים להעניק לילדיהם דירה במתנה, אך אלו יכולות להיות גם עסקאות העברה ללא תמורה בין אחים, העברה ללא תמורה בין בני זוג ועוד מקרים. במאמר זה עורך דין מקרקעין מסביר אילו יתרונות יש לביצוע עסקה שכזו ומה צריך לדעת בנושא.
העברה ללא תמורה מכונה בפי החוק ”עסקת מתנה“. במהותה יש בה העברת זכויות בנכס מקרקעין ללא קבלת תמורה. באופן טבעי מדובר בנכסים בעלי שווי כספי גבוה, ולכן חשוב להיות מודעים לכל ההשלכות של עסקה שכזו. עסקאות מסוג זה כפופות לחוק המתנה, התשכ“ח 1968. על פי החוק, על מנת שזו תחשב כעסקת מתנה היא צריכה להתבצע ללא תמורה; כלומר ללא תמורה כספית ולא טובת הנאה כלשהי עכשיו או בעתיד, גם לא לגבי צד שלישי.
במידה ונתנה תמורה, קטנה ככל שתהיה, העסקה לא תחשב כעסקת מתנה ואינה כפופה להטבות המס הקיימות עבור עסקה שכזו.
העברת דירה במתנה ללא תמורה
לעסקאות מסוג זה יכולות להיות מספר מטרות ויתרונות:
- הענקת מתנה – הכוונה בהעברת דירה במתנה יכולה להיות כוונה תמימה של מתנה ועזרה לאדם אחר. למשל הורים רבים רוצים לעזור לילדיהם לאחר החתונה, ובמידה ויש להם את היכולת הכלכלית הם עשויים להעניק לילדים דירה במתנה.
- חיסכון במס רכישה (עבור נותן המתנה) – כל הרוכש זכות במקרקעין מחויב במס רכישה הנקבע לפי שווי העסקה ובכפוף למדרגות המס. שיעורי המס משתנים כאשר מדובר בדירה ראשונה או דירה שנייה, כלומר הם גבוהים יותר עבור רוכשי דירה שנייה. לא ניכנס לעומקם של מדרגות המס, רק ניתן דוגמה אחת: אם רכשתם דירה ראשונה בסכום של 1,805,545 ש“ח, אינכם נדרשים לשלם מס רכישה. אך כאשר רוכשים דירה שנייה בסכום זה, תאלצו לשלם 8% מס עבור הדירה השנייה. בדוגמה הנ“ל הוא יעמוד על 144,443 ש“ח; זהו סכום משמעותי. העברת הדירה הראשונה במתנה תאפשר לכם לחסוך את הסכום הזה.
- חיסכון במס שבח (עבור נותן המתנה) – לצורך העניין, כאשר אדם מוכר דירה ברווח, עליו לשלם מס שבח בסך 25% עבור הערך הנוסף שקיבל;שימו לב שבפועל החישוב קצת יותר מורכב ומומלץ לבדוק את הנושא עם עורכת דין מקרקעין. כאשר מדובר במכירת דירה מגורים יחידה ישנו פטור ממס שבח (דירת מגורים יחידה מזכה). אך כאשר בעל הדירה מחזיק בשתי שירות ומוכר אחת מהן, הוא נחשב למרובה דירות ויאלץ לשלם מס שבח. לכן במסגרת תכנוני המס ניתן לבצע העברת דירה במתנה ללא תמורה וליהנות מפטור על מס שבח.
- הגדלת אחוז המימון למשכנתה – רובנו זקוקים למשכנתה לצורך רכישת דירה, אך על פי הנחיות בנק ישראל ישנה מגבלה של אחוזי המימון עבור מי שיש לו יותר מדירה אחת .למור העניין הוא נחשב למשקיע, ולכן שיעור המימון המקסימלי יורד ל 50%, זאת בהשוואה ל 75% עבור רכישת דירה ראשונה. לכן זהו יתרון נוסף של מתנה, ניתן לבצע העברה ללא תמורה בין וליהנות מהטבת המימון לצד כל הטבות המס.
ואלו אינם היתרונות היחידים. עסקאות מתנה יכולות לשמש לצורך מניעת סכסוכי ירושה עתידיים, הגנה על דירה כאשר נכנסים למערכת יחסים חדשה בפרק ב‘ בחיים, הגנה על זכויות בני זוג בהליכי חדלות פירעון ועוד. כמובן שתמיד יש לתכנן את העסקה היטב ולשקול את כל ההיבטים המשפטיים והיבטי המיסוי, לצורך כך יש לפנות אל עורכי דין מקרקעין.
העברה ללא תמורה בין בני זוג
העברת דירה במתנה ללא תמורה יכולה להתבצע במסגרת העברה ללא תמורה בין בני זוג. אך כפי שאמרנו כל מקרה של עסקת מתנה מתבצע בנסיבות שונות ומעניק לכם זכויות שונות ולכן תמיד חשוב להתייעץ עם עורך דין לענייני נדל“ן. לצורך העניין העברות נכסים ללא תמורה יכולות להתבצע במקרה של בני זוג נשואים, יודעים בציבור וגם בני זוג חד מיניים.
העברה ללא תמורה בין בני זוג מעניקה פטור למס שבח לזה שקיבל את המתנה, אך הוא ניתן כדחיית מס. כלומר ישנה תקופת צינון בטרם יוכל למכור את הדירה וליהנות מהפטור. אם מקבל המתנה התגורר בדירה, פרק הזמן הוא 3 שנים מהיום שבו החל לגור בדירה כבעלייה. אם לא התגורר בדירה, תקופת הצינון היא 4 שנים מהיום שנעשה לבעל הנכס.
לגבי מס רכישה ישנו פטור חלקי (⅓ ממס הרכישה הרגיל), אך כאשר בני הזוג מתגוררים יחדיו בדירה המועברת ישנו פטור מלא.
העברה ללא תמורה בין אחים
העברה ללא תמורה בין אחים היא מקרה קצת שונה. בשנת 2013 חל שינוי בחוק בכל הנוגע להגדרת המושג ”‘קרוב", ואחים הוחרגו לצורך העניין. מאז השינוי בחוק, רשות המסים מעניקה פטור ממש שבח במקרה של העברה ללא תמורה בין אחים, רק כאשר מדובר בדירה שהתקבלה לפני כן בירושה או מתנה על ידי ההורים לאחר המעביר. בכל מקרה אחר לא קיים פטור ממס שבח.
אך שימו לב לנקודה מעניינת שיכולה לעזור לכם. אמנם על פי סעיף 62 לחוק המתנה אין פטור ממס שבח, אך ניתן להתבסס על חוק מיסוי מקרקעין ולקבל פטור בגין דירה יחידה, אם זהו המקרה.
עורך דין נדל“ן – ליווי בעסקאות מתנה
כאשר ניגשים לבצע העברה ללא תמורה בין בני זוג, העברה ללא תמורה בין אחים או כל סוג של עסקת נדל“ן בה ישנה העברת זכויות ללא תצורה, חשוב להיעזר בייעוץ משפטי. החוקים והתקנות משתנים מידי פעם, ואף פעם אינם מובנים למי שאין לו ידע משפטי. חשוב להיעזר בעורך דין המסוגל לראות את התמונה המלאה ולשקול את כל ההיבטים המשפטיים והיבטי המיסוי. בעזרת עורכי דין נדל“ן ניתן לתכנן את העסקאות בצורה האופטימלית וליהנות ממיטב הטבות המס המגיעות לכם.
עקבו אחר משרדינו גם בפייסבוק
