הסכם קומבינציה

הסכם קומבינציה מהווה מעין עסקת חליפין, אשר במסגרתה בעל הקרקע מוכר את זכויותיו במקרקעין באופן חלקי או באופן מלא ליזם ו/או לקבלן, בתמורה לקבלת שירותי בניה על המקרקעין אשר יוותרו בבעלותו או בתמורה לקבלת תמורה כספית אשר תתקבל עם גמר העסקה.

עבור בעלי הקרקעות עסקת קומבינציה הינה אפשרות שכיחה, מקובלת ובמרבית המקרים אף כדאית כלכלית.

כחלק משיקולי בעלי הקרקעות להתקשרות בהסכם קומבינציה, עומד השיקול לפיו מכירת הקרקע שלא במסגרת עסקת קומבנציה עלולה להביא עמה חיוב בהיטלים ובמיסים באופן מלא. התקשרות באמצעות עסקת קומבינציה עשויה לצמצם את היקף המיסים וההיטלים אשר יחולו על הבעלים, כנגזרת ממתווה העסקה.

על אף הכדאיות בעסקה, חשוב להדגיש כי עסקה זו הינה עסקה מורכבת הכוללת סיכונים רחבי היקף.

בעסקת קומבינציה, הקבלן ו/או היזם במרבית המקרים מתחיל בבניה ומקבל את זכויותיו על הקרקע באופן די מיידי, בעוד שבעלי הקרקע יקבלו את תמורתם רק עם תום הבניה. לפיכך, חשוב לתחום הבנות אלו על שלל סעיפי הסכם הקומבינציה ולבנות מנגנונים ייחודים אשר יספקו הגנה מירבית לצדדים המתקשרים בהסכם. הסכם קומבינציה ראוי שיעשה אך ורק באמצעות עורכי דין למקרקעין אשר מתמחים בעריכת הסכמי קומבינציה בפרט.

סוגי הסכמי קומבינציה

בתחום המקרקעין ניתן למצוא מגוון סוגים שונים של הסכמי קומבינציה, ביניהם ניתן למצוא שני סוגים עיקריים:

  • עסקה אשר במסגרתה בעלי הקרקע ימכרו את מלוא הזכויות בקרקע ובתמורה לכך יקבלו חלק יחסי מכל תשלום שיתקבל בגמר העסקה (עסקת "תמורות").
  • עסקה אשר במסגרתה בעלי הקרקע ימכרו חלק מהזכויות בקרקע ובתמורה לכך יקבלו שירותי בניה על הקרקע שתיוותר בבעלותם.

יש לבחון את כדאיות העסקה בקפידה יתרה,תוך קבלת ליווי משפטי מלא ומקיף המנתח את אופי העסקה, שוויה ו"גורמי ההפתעה" שעלולים לצוץ טרם, במהלך ועם תום הבנייה.

מדוע שני הצדדים נכונים לגשת להסכם קומבינציה?

מצד בעל הקרקע, מדובר בעסקה כדאית המאפשרת לצמצם באופן משמעותי את עלויות המס באופן חוקי וגלוי ובדרך באמצעותה יוכל להשביח את שווי הנכס וליהנות מתשואה גבוהה.

מצד הקבלן / היזם מדובר בדרך קלה ופשוטה הפוטרת אותו מרכישת הקרקע באופן מלא על כל המשתמע מכך ומותירה אותו בעיקר עם עלויות הבניה והמיסוי היחסי.

יתרונותיה של עסקת קומבינציה

הסכם קומבינציה מביא עמו לא מעט יתרונות ובהם האפשרות לתכנן באופן נכון ומשתלם את תשלומי המיסוי.

יתרונות עבור בעל המקרקעין בעת התקשרות בעסקת קומבינציה:

בעל המקרקעין לא מוכר את מלוא הזכויות במקרקעין ונותר בעלים של חלק מן המקרקעין. כמו כן, הבעלים נהנה מחסכון במס שבח בגין החלק שאינו נמכר ונותר בידיו. זאת ועוד – במתווה מסוים, הבעלים לא צפויים לחוב במס רכישה בגין הדירות שיתקבלו היות ואלה התקבלו במסגרת קבלת שירותי הבניה בהסכם הקומבינציה ולא כרכישת דירות.

נוסף על כך, היות ובעל המקרקעין מקבל שירותי בנייה, מלאכת תכנון וביצוע המצריכה הן עלויות בניה והן שילוב אנשי מקצוע ואופרציה של כלל הפרויקט נעשית על ידי יזם ו/או הקבלן "מומחה" בדבר.

יתרונות עבור יזם ו/או קבלן בעת התקשרות בעסקת קומבינציה:

היזם ו/או הקבלן אינו רוכש את מלוא הקרקע וכך חוסך הן את עלות הקרקע והן את היקף מס הרכישה.

כמו כן, היזם יהא רשאי לשעבד את המקרקעין ובכך לקבל מימון. הקרקע תועמד לרשותו עוד בשלבים ראשונים.

חסרונות הסכם הקומבינציה ושיתוף פעולה לטווח ארוך

מן העבר השני, קיים חסרון מובהק והוא העובדה כי בעל הקרקע והיזם/ הקבלן נכנסים לתהליך התקשרות משפטי ארוך שנים. מבחינת בעל המקרקעין – הרי שהוא נחשף להתקשרות מול צדדי ג', קיים חשש בדבר חוסנו הכלכלי לאורך זמן ויש לפקח באופן שוטף ועקבי על אופן וטיב הבניה. מבחינת היזם/ הקבלן – הקבלן מצוי תחת פיקוח מתמיד ושוטף על ידי הבעלים ו/או על ידי נציגם.

בתהליך שכזה חשוב לשמור על "קשר בריא" שבאופן נכון יותר יוגדר כ"קשר משפטי". על שני הצדדים לקחת בחשבון על כל התנאים העומדים על הפרק, לאמוד ולנתח את הסיכונים ולספק את הערובות והבטוחות שיבטיחו באופן מקסימלי את סיכוני הצדדים.

עורך דין לענייני מקרקעין בראשון לציון ישמח לסייע ולהעניק ייעוץ טלפוני ראשוני. לפרטים נוספים התקשרו 052-5488851 או השאירו פניה באתר.

שתפו מאמר זה

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
שירן גוילי דהן

לעורך דין נדל"ן התקשרו:

052-5488851

או השאירו פניה:

לפרטים התקשרו 052-5488851 או השאירו פניה​