מיסוי הוא נושא מרכזי שצריך להעסיק כל מי מן הצדדים אשר לוקחים חלק בעסקת נדל"ן. החל ממס שבח, דרך היטלי השבחה ועד למיסוי המלווה בעסקאות קומבינציה מורכבות – אין ספק כי מדובר בחלק בלתי נפרד וחשוב עבור שני הצדדים, וזאת לצורך קבלת תמונת מצב מלאה ומדויקת.
משרד עורכי דין שירן גוילי-דהן מעניק ייעוץ וליווי משפטי מלא לרוכשים ומוכרים של נכסים, ומעמיד לרשות לקוחותיו ניסיון עתיר שנים והיכרות מעמיקה בנושאי מיסוי מקרקעין.
מרגישים עמוסים במידע? ובכן אתם לא לבד. ענף המיסוי בנדל"ן נחשב על-ידי רבים לנושא בעל מורכבות משפטית רבה המותירה הן את המוכרים והן את הרוכשים באי-וודאות באשר לתוצאותיה של עסקת המקרקעין.
ליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין, יסייע בחישוב מס מדויק. במקרים רבים, סיוע על-ידי איש מקצוע משפטי יאפשר לא רק לקבל תמונת מצב מלאה באשר לגובה המס, אלא גם להיעזר בו לצורך מיצוי ההקלות במס הכתובות בחוק כמו גם פטורים, וזאת בהתייחס למגוון נסיבות מיוחדות.
אף צד הנוגע לעסקת מקרקעין כזו או אחרת, איננו חף מתשלום מס, וזאת בכפוף לחוק מיסוי מקרקעין התשכ"ג – 1963. בהיוועצותכם עם עורך דין מיסוי מקרקעין, אנו מסבירים על כל מס ומס בז'רגון פשוט, נגיש ונהיר המאפשר ללקוחותינו להבין את כלל התהליך תוך שקיפות מלאה. להלן ריכזנו מידע יעיל אודות מיסוי מקרקעין.
זהו למעשה המס הבסיסי המוטל על מוכר מקרקעין אשר הרוויח מן התשואה של מכירת הנכס. המס מוטל על הרווח שנוצר כתוצאה מן ההפרש שבין ערכו של נכס המקרקעין בעת המכירה, לבין ערכו הראשוני בתקופה שבה המוכר רכש אותו.
כך לדוגמה, אם אדם רכש נכס בשווי 500,000 ₪ לפני כעשרים שנים, ועתה הוא נמכר ע"ס 2.5 מיליון ₪, אז הרי שהשבח עומד על 2 מיליון שקלים מהם ינוכה המס. על המוכר לשלם את מס השבח עד 60 יום מן החתימה על ההסכם.
לקריאה בהרחבה אודות מס שבח לחצו כאן
להלן לשון הסעיף:
"הטלת המס על מכירת זכות במקרקעין
6. (א) מס שבח מקרקעין (להלן – המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.
(תיקון מס' 6) תשל"ה-1975
(ב) השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47."
מן העבר השני, גם הרוכשים נכס מקרקעין מחויבים בתשלום מס המשולם בעבור רכישת דירה. כן, זה עלול להישמע מוזר לרגע אחד, אך על-פי חוקי מדינת ישראל מס רכישה מוטל וזאת למרות שבמעמד הרכישה, למעשה לא הרווחנו כי אם ביצענו הוצאה כספית ניכרת.
מס הרכישה קיים לאור העובדה כי עסקת הנדל"ן נחשבת למעשה להשקעה וככזאת היא מחייבת תשלום מס המחולק על-פי מדרגות. אחוז המס המשולם איננו משתנה רק בכפוף לעלות הנכס, אלא גם בכפוף לרכישת נכס נוסף.
מיסוי נוסף הקיים הוא היטל השבחה. זהו מס המוטל על מי שמוכר את הנכס ונקבע כי הוא נהנה מזכויות ההשבחה אותן מימש במעמד המכירה. רבים טועים לראות בהיטל השבחה ומס שבח כאיי נוח, עם זאת מדובר במס אותו חב בעל המקרקעין עבור הוועדה המקומית אשר אישרה את השבחת הנכס אשר העלה את ערכו.
דוגמה לכך ניתן למצוא בפרויקט תמ"א 38 במסגרתו אישרה הוועדה המקומית להוסיף קומה למבנה. הוספת הקומות ושיפוץ הנכס העלו את ערכו וכתוצאה מכך, דייר אשר ימכור את דירתו בעתיד, יחויב בהיטל השבחה.
באחד מן המקרים המנויים בהוראות סעיף 85 להלן, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה. פעמים רבות, טעות אשר התגלתה, תוביל הכרח להגיש בקשה לתיקון שומה אשר עשויה להוביל לתוצאות לחסכון מהותי במס. נסייג ונציין כי אפשרות ההגשה, אופן ההגשה, כדאיותה וקבלתה – תלויה במשתנים רבים.
"תיקון שומה (תיקון מס' 70) תשע"א-2011
85. (א) המנהל רשאי, בין ביזמתו ובין לפי דרישת מי ששילם מס, לתקן שומה שנעשתה לפי סעיף 78(ב) או (ג) או לפי סעיף 82, תוך ארבע שנים מיום שאושרה כשומה עצמית או מיום שנקבעה שומה לפי מיטב השפיטה, לפי העניין, בכל אחד מהמקרים האלה:
(1) נתגלו עובדות חדשות העשויות, לבדן או ביחד עם החומר שהיה בידי המנהל, בעת עשיית השומה, לחייב במס או לשנות את סכום המס;
(2) המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס;
(תיקון מס' 17) תשמ"ז-1986
(3) נתגלתה טעות בשומה."
תחום דיני מיסוי המקרקעין מהווה חלק בלתי נפרדת מביצוע עסקאות מקרקעין, עסקאות נדל"ן רכישת נכסים ומכירתם.
גובה המס לעיתים רבות משפיע על שאלת כדאיות ביצוע העסקה ולעיתים אף יהווה כגורם מכריע בהחלטה אם לבצע את העסקה או אם לאו.
עיסוק בדיני מיסוי מקרקעין דורשים התמקצעות ייחודית, ביצוע דיווחים ועבודה שוטפת מול משרדי מקרקעין, ניסיון והכרת מערכת המשרדים ואופן פעילותם, עדכון שוטף והכרת הוראות הביצוע ואופן פרשנותם וכו'.
מייסדת המשרד, עורכת דין גוילי דהן בעלת ניסיוון ייחודי בתחום מיסוי מקרקעין וידועה כמי שמבצעת דיווחים מורכבים וזוכה להישגים חסרי תקדים בחסכון מס בביצוע עסקאות מקרקעין.
החשיפה לגובה המס משתנה בהתאם לצדדים המבצעים את העסקה, נסיבות ביצוע, הנכסים המצויים ברשות הצדדים, היסטוריית הצדדים והנכסים ומשתנים רבים נוספים. כמובן, כי בסופו של יום מי שיכריע בדבר גובה המס/ שומה – הינם נציגי מיסוי מקרקעין (בכפוף לאפשרות הגשת השגה והליכים משפטיים נוספים), ועל כן, חשוב כי עורך הדין המדווח בדבר העסקה בשם הצדדים, יכיר היטב את המערכת ואופן פעולתה.
עורכת הדין שירן גוילי דהן המלווה עסקאות מקרקעין רבות ידועה ביכולת אופן הצגת הדיווח, הצגת הניכויים, זיכויים בפטורים גם במקרים המצטיירים כ"אפורים", הכרה בניכויים מלאים, פטור ממס שבח, פטור ממס רכישה, דווחים מורכבים בגין עסקאות מורכבות וכו'.
חוששים כי המקרה שלכם "אפור" וגבולי? פנו לקבלת ייעוץ משפטי ישיר מעוה"ד שירן גוילי דהן
סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין מחייב כל המבצע עסקת מקרקעין לבצע הצהרה בדבר ביצוע העסקה (אשר נהוג לכנותה "דיווח") למשרדי מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מעת ביצוע עסקת מקרקעין.
לשון החוק קובעת את הדברים הבאים:
(1) פרטי הזכות;
(2) פרטי העסקה;
(3) התמורה בעד מכירת הזכות ותאריך מכירתה;
(4) התמורה בעד רכישת הזכות ותאריך רכישתה;
(5) הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח;
(6) סכום המס המגיע ודרך חישובו;
(7) זכאות לפטור או להנחה מהמס החל.
בעת הזו יצויין כי העברה אגה גירושין, העברה במסגרת נאמנות, אפוטרופוס וירושה אינן נחשבות "כעסקאות מקרקעין".
כפי שצויין לעיל, אופן הדיווח, עריכת השומה, ציון סעיף הפטור המבוקש תוך צירוף מכתב נלווה מתאים – מהווים גורם מהותי ועשויים להשפיע מהותית על אופן בחינת התיק וקביעת השומה.
כפי שניתן לראות, תחום המיסוי בנדל"ן עלול להיות מורכב ולהותיר את המעורבים בעסקה חשופים ל"הפתעות" לא נעימות. על-כן, חשוב להתייעץ עם עו"ד מיסוי מקרקעין אשר יבדוק את טיב העסקה ומאפייניה, וכך יעניק ללקוחותיו את תמונת המצב המלאה.
האמור לעיל אינו מהווה ייעו משפטי, אלא הנגשת מידע כללי.
ייעוץ משפטי ינתנן בעת פגישת ייעוץ פרטנית.
ש: האם עורך דין מיסוי מקרקעין יכול לערוך חיזוי מדויק של המיסים שיוטלו על עסקת הנדל"ן?
ת: כן, "מטרת העל" של עורך דין מקרקעין, הן בעסקת רכישה והן בעסקת מכירה, היא להבטיח כי לקוחותיו לא יתקלו בהפתעות לא נעימות אשר ירעו את תנאי העסקה ויפגעו בכדאיותה. בין היתר, עבודתנו כוללת בדיקת כל היבטי מיסוי המקרקעין שעל הנכס ומתן חיזוי מדויק באשר להוצאות הנדרשות. חשוב לזכור כי מדובר בהוצאות בלתי מבוטלות אשר יכולות לכלול מס שבח, היטל השבחה ועוד.
במסגרת הייעוץ והליווי המשפטי, נדאג שתהיו מודעים לכל פרטי העסקה ומשמעויותיה.
ש: אני רוכש דירה, האם אני זקוק לשירותיו של עו"ד מיסוי מקרקעין?
ת: עד כמה שזה יישמע משונה בתחילה, כן כיוון שגם רוכשי דירות נדרשים לתשלום מס רכישה. מדובר במס משונה שכן לרוב אנו מחויבים בתשלום מס בעבור כסף שנכנס ולא כסף שיוצא. עם זאת, מדינת ישראל רואה ברכישת נכס כהשקעה ועל-כן זוהי עסקה המחויבת בתשלום מס. חשוב אם כן, להיוועץ עם עורך וזאת כדי לקבל תחזית מדויקת באשר להוצאות הנלוות.
ש: כיצד נדע אם אנו פטורים מתשלום מס מסוים?
ת: פרטים אלו נבדקים על-ידי עורך דין המתמצא בתחום. ישנם מגוון קריטריונים שונים שעל-פיהם נקבע שיעור המס וחלקם יכולים להביא עמם אפשרות לקבלת הקלות משמעותיות ולעתים גם פטור מוחלט. על הגשת המסמכים הנדרשים לצורך קבלת ההקלות והפטורים, אחראי משרד עורכי הדין אשר מלווה את העסקה.
ש: מה הניסיון של משרדכם במיסוי מקרקעין?
ת: כל משרד עורכי דין המספק שירות בתחום המקרקעין, מחויב להביא עמו ניסיון והיכרות מעמיקה ויסודית עם תחום מיסוי המקרקעין. ראו את זה כך: מטרתו של עורך דינכם היא להגן עליכם לאורך העסקה ולספק לכם את מלוא המידע הנדרש. אם תגלו "בהפתעה" מס מסוים שאתם נדרשים לשלם, אז הרי שעורך דינכם כשל במילוי תפקידו והוא לספק לכם תמונת מצב מלאה על העסקה.
ש: היכן משרדכם ממוקדם?
ת: משרד עורכי דין שירן גוילי דהן ממוקם בראשון לציון, רחוב סחרוב 5 בקומת הקרקע.
שירן גוילי דהן, עורכת דין לענייני מקרקעין בראשון לציון.
ליווי וייעוץ משפטי מקיף לעסקאות נדל"ן בהיקפים משתנים. שמירה מלאה על אינטרס הלקוח.
טלפון: 052-5488851
דוא"ל: Shirangd.lawyer@gmail.com
כתובת: סחרוב 5, ראשון לציון
הארבעה 28, תל אביב (קומה 34)
לפרטים התקשרו 052-5488851 או השאירו פניה