המצע המשפטי בעת רכישת נכסי נדל"ן חייב להיבדק באופן יסודי. הכרחי לבדוק כל פרט ופרט, לנסח הצהרות נרחבות ולבצע בדיקת תיק הרשות המקומית של הנכס הרלוונטי – בין אם מדובר ברכישת דירה יד 2 ובין אם מדובר ברכישת דירה במקבלן.
דירה יד שנייה VS דירה מקבלן
בעת רכישת דירה מקבלן, לרוב מדובר בנכס חדש ללא רישום מוסדר בטאבו. בהכרח – כשרוכשים דירה חדשה מקבלן טרם רשם בית משותף – קרי, וטרם נרשמה הדירה הספציפית אותה אתם רוכשים. רישום הבית המשותף (רישום הבניין) יעשה באופן מרוכז על ידי עוה"ד של הקבלן בהתאם למועדים הקבועים בחוק המכר. יחד עם זאת, בעת הרכישה – הרישום אינו מוסדר ולכן הא העסקה כרוכה בבחינה דווקנית של זכויות הקבלן בדירה אותה אתם צפויים לרכוש. גם אם הקבלן רשום כבעל זכות החכירה או זכות הבעלות בעלות – עדיין יש לבחון משפטית את מצע הזכויות וסטטוס משפטי. מדובר בחוזים מורכבים, עבי כרס, הכוללים לוחות זמנים לבנייה, טיב בנייה, בטחונות, מנגנוני איחורים, מנגנוני רישומים, מנגנוני העברת הודעות לרוכש, הטלת חובות שונות על הרוכש גם אחרי המסירה, התניות, ערבויות, עיכובי מסירה, פיצויים ושינויים בתכנון. כלל האמור חייב להיבדק באופן קפדני. כל פסיק חייב להיבדק ולהיבחן משפטית באופן יסודי כדי לשמור על זכויות הרוכש. כאן נכנס תפקידו של עו"ד רכישת דירה מקבלן אשר מוודא ומתקן את החוזה כך שיהא ברור, מסודר ויגן על הזכויות שלכם באופן חד משמעי מול הקבלן.
לעומת זאת, ברכישת דירה יד שנייה בדרך כלל הרישום מוסדר בטאבו כך שהבעלות רשומה על שם המוכר (בין אם מדובר בזכות בעלות ובין אם מדובר בזכות חכירה). בעסקת יד שניה ישנם סיכונים אחרים כמו שעבודים קיימים, חובות מס, ליקויי בנייה או בעיות שכנים, תביעות וטענות, תקלות במערכות הבית המשותף שעשויות להקשות בעתיד. הכרחי לבדוק משפטית את תיק הרשות המקומית באופן מקוון ולודא כי אין עזים ונורות אדומות. בנוסף, ייתכנו חוזים קודמים או התחייבויות משפטיות קודמות שדורשות בדיקה יסודית.
עו"ד נכסי נדל"ן מלווה את הרוכש בתהליך זה, בודק את כל הרישומים, חוזי העברה ומסמכים נוספים, ומוודא שהעסקה מתבצעת בצורה חוקית ומוגנת.
בחירה בין דירה מקבלן ליד שנייה תלויה בצרכים שלכם: דירה מקבלן מציעה לרוב חדשנות, אזור מפותח וחדש, התאמה אישית וחיסכון בזמן שיפוץ אך לרוב לא ניתן לראותה ונמכרת "על הנייר" באמצעות תשריטים ומפרט עם תקופות בדק ואחריות לפי זמנים והוראות חוק המכר, בעוד דירה יד שנייה נמכרת במצבה AS IS ומאפשרת לראות את הנכס בפועל, להעריך את המיקום והסביבה. בכל מקרה, ליווי מקצועי של עו"ד מקרקעין רלוונטי הוא הכרחי לשמירה על השקעתכם והגנה מפני טעויות שעלולות לעלות ביוקר.
ליווי משפטי ברכישת דירה יד שנייה
- בדיקות רקע על הנכס
לפני חתימה על כל הצעה או חוזה, עורך הדין בודק את ההיסטוריה המשפטית של הנכס ואת המצב הרישומי המשפטי נכון למועד החתימה על החוזה. זה כולל בדיקת זכויות המוכרים בדירה, האם קיימות חלילה מניעות, האם קיימים שעבודים, עיקולים או משכנתאות שלא נפרעו, חובות מס לרשות המקומית או למדינה, ורישומים שונים בטאבו. עו"ד גם בודק האם קיימות התחייבויות משפטיות קודמות, כמו הסכמי שכנים או פיצויים שלא שולמו. המטרה היא לוודא שהנכס נקי מכל סיכון משפטי, ושלא תגלו הפתעות יקרות לאחר הרכישה. - בדיקת חוזה קיים והכנת חוזה רכישה חדש
עורך הדין מנתח את חוזי הרכישה הקיימים ומוודא שכל סעיפי החוזה החדשים ברורים ומוגנים. הוא בוחן תנאי תשלום, מועדי מסירה, ערבויות והגנות במקרה של איחורים או הפרות חוזה. בנוסף, עו"ד מנסח סעיפים והצהרות רחבות של המוכר כך שמגינים על הרוכש, לדוגמה מניעת מקרים של ליקויי בנייה מהותיים שנחשפים אחרי מסירת המפתח, או סנקציות במקרה שהמוכר לא עומד בתנאי החוזה. - תיאום מול גורמים נוספים
רכישת דירה לא מסתכמת רק בחוזה מול המוכר. לעיתים מעורבים גם בנקים (למשכנתא), רשויות מקומיות (לבדיקת משפטיות), מתווכים, ואפילו בעלי דירה אחרים אם מדובר בנכס משותף. עורך דין מכירת דירה מנהל את התיאומים, דואג שהמידע מעודכן, ושהעסקה תתבצע בצורה מסודרת וללא פערי מידע. עוה"ד יסייע בבניית לוח התשלומים בהתאם למצע הרישומי ולסילוק המשכנתאות ונטילת משכנתה חדשה. - ליווי והנחיה בתהליך מסירת הנכס
עורך הדין מוודא כי הנכס ימסר כפי שנקבע כנגד ביצוע תשלום יתרת התמורה. עוה"ד ינחה את הצדדים בדבר קריאת המונים וביצוע המסירה עצמה וקבלת/ מסירת מסמכי רישום לעוה"ד של הצד השני לעסקה.
חשים מבולבלים לאור המיסוי והיבטים אחרים בתחום הנדל"ן? לקבלת פרטים נוספים מעורך דין קניית דירה יש שנייה התקשרו: 052-5488851 או השאירו פניה באתר.
